Con il D.L. 16 luglio 2020, n. 76 ha visto la luce l’agognato provvedimento governativo sulle semplificazioni: in questo Decreto Legge trova spazio anche la materia edilizia poiché l’articolo 10 dichiara espressamente di avere come scopo quello di semplificare e accelerare le procedure edilizie, riducendo gli oneri a carico di imprese e cittadini, assicurare la qualificazione e il recupero del patrimonio edilizio esistente finanche lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana.

Attività edilizia libera

L’attività edilizia libera si amplia ricomprendendo ora anche le opere stagionali, con semplice comunicazione al Comune, con l’accortezza che devono essere rimosse entro il termine di 180 giorni, comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio dei manufatti.

Interventi di ristrutturazione edilizia soggetti a permesso di costruire

Sono sottoposti al rilascio del permesso di costruire tutti gli interventi avente a oggetto la ristrutturazione edilizia finalizzati a realizzare una consistenza immobiliare – in tutto o in parte – diversa dalla situazione preesistente all’intervento nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici. Si precisa che ora la c.d. “modifica ai prospetti” rientra ora nella manutenzione straordinaria con la precisazione che detti interventi devono essere legittimamente realizzati per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso senza pregiudizio per il decoro architettonico dell’edificio e a patto che l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non riguardi immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.
Nell’ambito della ristrutturazione sono ricompresi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla vigente normativa antisismica e per l’applicazione della normativa sull’accessibilità nonché per procedere all’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.
Rientrano nel novero della ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. È bene precisare che in riferimento ai beni sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs n. 42 del 2004, ogni intervento di demolizione e ricostruzione nonché gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti sono considerati come ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

Deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati

Nell’ambito delle deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati, si ampliano le possibilità di intervento: in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e la conseguente ricostruzione, anche per il caso in cui le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedìme ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è consentita qualora vengano rispettate le distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.

Regime delle tolleranze

Il decreto è intervenuto anche sul tema delle tolleranze edilizie, rilevante in sede di verifica dell’agibilità. Il mancato rispetto delle tolleranze e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia a patto che sia contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Al dì fuori di questi casi, limitatamente agli immobili non sottoposti al vincolo di cui al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori previsti dal titolo edilizio, sono tollerate a patto che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Interventi subordinati a permesso di costruire

È previsto che gli interventi di ristrutturazione edilizia siano sottoposti al permesso di costruire qualora portino alla realizzazione di un organismo edilizio – in tutto o in parte – diverso dal precedente nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici.
Quanto al permesso di costruire, la richiesta in deroga è ammessa anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia fatta salva la previa deliberazione del Consiglio Comunale che ne attesta l’interesse pubblico. 
Riguardo agli insediamenti commerciali rimane fermo il disposto dell’art. 31, comma 2, D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214.

Silenzio – assenso

Al fine di limitare ogni possibile incertezza derivante dall’inerzia che spesso affligge i procedimenti della PA, in merito ai quali non sono intervenuti i necessari atti di assenso è previsto un meccanismo finalizzato a garantire maggiori certezze: sono fatti salvi gli effetti prodotti dal silenzio ma lo sportello unico per l’edilizia è tenuto a rilasciare – anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato – un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento a patto che non vi sia richiesta di integrazione documentale, istruttorie non ancora evase ovvero provvedimenti di diniego. Qualora si verificasse una di queste tre condizioni, nello stesso termine, lo sportello comunicherà all’interessato che tali atti sono intervenuti.

Proroga dei termini di inizio e fine lavori

In riferimento ai permessi di costruire – rilasciati o formatisi per silenzio-assenso fino alla data del 31 dicembre 2020 – i termini di inizio e fine lavori indicati nel Permesso di Costruire possono essere prorogati fino a tre anni.
L’interessato, per poter beneficiare di detta proroga, deve presentare una semplice comunicazione prima della scadenza del termine.

Documentazione per desumere lo stato legittimo degli immobili

Lo stato legittimo di un immobile è quello risultante dal titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio. Per tutti gli immobili costruiti in epoca antecedente l’obbligo del titolo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti; per tutti i casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia, si applicherà la medesima disposizione.

Agevolazioni fiscali

Per agevolare gli interventi edilizi, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 20% rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni hanno la facoltà di deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino alla completa esenzione dallo stesso.