La Banca Centrale Europea, in interrelazione con la Federal Reserve Americana, ha alzato (e continuerà ad alzare) i tassi di interesse dei mutui a causa dell’inflazione che consegue a un aumento dei costi delle materie prime. I titolari di mutuo a tasso fisso si sono tutelati dal rischio e, pertanto, da queste variazioni non avranno alcun nocumento in quanto continueranno a pagare le rate secondo il tasso stabilito nel loro contratto di mutuo.

La questione è diversa, invece, per chi ha contratto un mutuo a tasso variabile: in tal caso le rate sono, di fatto, già aumentate di valore e continueranno ad aumentare fino a che non cesserà questa fase rialzista dei tassi di interesse. La conseguenza diretta di tale aumento dell’importo da corrispondere riduce il potere di acquisto delle famiglie e ciò determina la necessità di ricorrere e assumere dei rimedi per contenere l’impatto derivante dal rialzo del tasso di interesse.

Come tutelarsi dal rialzo dei tassi d’interesse dei mutui?

I mutuatari a tasso variabile possono tutelarsi, laddove sussistano i presupposti, coprendo il rischio di ulteriori futuri aumenti rinegoziando le condizioni del mutuo, passando cioè a un tasso fisso oppure a un tasso variabile con CAP ovvero a un tasso variabile ma con rata costante. Rinegoziare un mutuo vuol dire revisionare le condizioni contrattuali definite con l’istituto di credito che l’ha erogato. Tale pratica è gratuita e non comporta spese notarili, poiché non è necessario stipulare un nuovo atto di mutuo.
La banca, tuttavia, qualora valutasse non ricorrerne i presupposti per accordare la modifica contrattuale richiesta, può rifiutare la rinegoziazione. In tal caso, il consumatore è ugualmente tutelato dalla possibilità di surrogare il mutuo passando a un nuovo istituto di credito. La surroga è il trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca a un’altra che offre migliori condizioni contrattuali per il mutuatario. Il perfezionamento di tale pratica, invece, diversamente dalla rinegoziazione, avviene a seguito di un atto notarile con il quale l’ipoteca, ovvero la garanzia, si trasferisce al nuovo istituto di credito senza costi aggiuntivi per il cliente.

Concludendo, con entrambi gli istituti (rinegoziazione o surroga) è possibile orientarsi nel seguente modo:

1. il mutuo a tasso fisso senza dubbio appare più caro rispetto al variabile, ma può risultare una buona scelta per tutelarsi dal rischio di ulteriori aumenti del tasso di interesse;
2. il mutuo a tasso variabile con CAP è una tipologia di mutuo con un tasso variabile “calmierato”, ossia non è possibile per la banca superare una certa soglia (CAP) e ciò determina dal principio un importo massimo (e quindi certo) per le rate da pagare;
3. infine, è possibile optare per un mutuo a tasso variabile con rate costanti ove l’importo delle rate mensili resta immutato per tutta la durata del mutuo. A subire variazioni, infatti, è la durata del rimborso la quale può allungarsi in conseguenza al rialzo del tasso di interesse.

Per chi, invece, il mutuo lo deve ancora contrarre dovrà prestare molta cautela nella scelta cui optare.
Senza dubbio, in considerazione del contesto storico nel quale attualmente ci si trova, i soggetti che potranno accedere a un mutuo e che quindi presenteranno i requisiti reddittuali richiesti saranno sempre meno. Oggi, a parità di importo richiesto, serve infatti un maggior reddito per ottenere la delibera bancaria con la quale viene accordata la concessione del prestito, e ciò non potrà che riflettersi sul mercato immobiliare il quale per questo motivo subirà una flessione. La fase del denaro a basso costo si è conclusa e ciò rende, probabilmente, più accattivante richiedere un mutuo a tasso variabile il quale attualmente risulta essere più conveniente rispetto a un tasso fisso.
Tuttavia, il tasso potrebbe tendere ad alzarsi ancora e, quindi, è possibile scegliere sul mercato prodotti che diano una tutela come il CAP ovvero la rata costante come sopra visti.
Considerati i rischi finanziari connessi a un mutuo, non va scordato il principio secondo cui il rapporto rata/reddito familiare non deve mai essere superare il trenta per cento per essere sostenibile nel tempo.
Conseguentemente, ipotizzando fin da ora ulteriori possibili rialzi del tasso di interesse, è opportuno che la rata dei mutui a tasso variabile sia inizialmente pari al 23%/25% del reddito della famiglia in modo tale da tenere conto sin dall’inizio dell’aumento delle rate.
Il contenuto di questo articolo non costituisce in alcun modo consulenza finanziaria e si consiglia di rivolgersi, per ogni caso specifico, al proprio istituto bancario o ad altro professionista abilitato.