La surroga del mutuo è un contratto che dà luogo al trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca a un’altra. In altre termini, il mutuatario al fine di sostituire il suo mutuo, contrae con una nuova banca un nuovo contratto di mutuo a condizioni migliori. Il debitore può infatti decidere di voler cambiare Istituto di Credito con cui concordare condizioni a lui più favorevoli, senza oneri, costi aggiuntivi e senza necessità del consenso della banca originaria.

Come funziona la surroga del mutuo?

Con la surroga si “sostituisce” il mutuo senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria. La surroga è un mutuo di scopo e viene concessa solo per un importo esattamente uguale al capitale residuo del vecchio mutuo (aggiornato alla data della stipula), mentre le condizioni, la durata e il tasso, possono radicalmente cambiare.

Chi può fare la surroga del mutuo?

Possono avere accesso all’istituto di surroga i mutuatari che abbiano in essere un mutuo con intermediari bancari o finanziari. Non è ostativo alla surroga un mutuo stipulato per l’acquisto di una seconda casa ovvero un mutuo di impresa.

Le tipologie di surroga

La surroga del mutuo vale anche per la prima casa e l’atto di surroga può attuarsi in diverse modalità alternative tra loro. La scelta di attuare la procedura in un modo o nell’altro compete alla banca attiva. La surroga si definisce “unilaterale” quando si costituisce davanti al notaio solo la parte mutuataria, la quale accetta una proposta di mutuo avanzata dalla banca attiva. La surroga si definisce “bilaterale” quando si costituisce davanti al notaio la banca attiva e la parte mutuataria. La surroga c.d. unilaterale si accomuna alla surroga c.d. bilaterale in riferimento alla quietanza che deve prestare la banca passiva, che in entrambi i casi viene raccolta dal notaio con un atto unilaterale, separato e successivo all’atto di surroga.

La surroga si definisce “trilaterale” in quanto tutte le parti in gioco – banca attiva, banca passiva e parte mutuataria – si costituiscono insieme davanti al notaio. Il vantaggio della surroga trilaterale è rappresentato dal fatto che l’intera operazione viene finalizzata nello stesso momento. Tuttavia, mettere insieme tutti i suddetti soggetti allo stesso tavolo e nello stesso momento può risultare di difficile e lunga attuazione ed è per questo motivo che la prassi predilige l’operatività delle surroghe unilaterali / bilaterali.

Chi è la Banca attiva?

La banca attiva è la banca surrogante ossia l’istituto di credito che finanzia l’operazione di surroga. Ad essa il mutuatario dovrà consegnare tutta la documentazione per valutare il suo merito creditizio e il notaio dovrà inviare la relazione notarile preliminare e tutta la documentazione necessaria per istruire la pratica di mutuo. La Banca attiva deve rispettare le prescrizioni del testo unico bancario e del codice del consumo a tutela del mutuatario e deve pagare tutti i costi derivanti dall’atto di surroga[1].

Chi è la banca passiva?

La banca passiva è l’istituto di credito che trasferisce il mutuo a favore della banca attiva, previo pagamento dell’intero debito del mutuatario. La banca passiva non ha diritto di ricevere un preavviso da parte del cliente di volersi avvalere della surrogazione. Tuttavia, è di buon senso che il mutuatario prima di avviare una nuova pratica di mutuo proponga alla sua attuale banca la rinegoziazione delle condizioni. La banca passiva dovrà inviare alla banca attiva il conteggio estintivo e le coordinate ove effettuare il pagamento del debito, comprensivo degli interessi decorsi dal pagamento dell’ultima rata al giorno programmato per la surroga. L’invio di tale documentazione deve avvenire con tempestività al fine di consentire di chiudere la procedura nei trenta giorni previsti dalla legge.
La banca passiva deve, inoltre, costituirsi davanti al notaio per dichiarare la quietanza di pagamento. Tale dichiarazione è fondamentale in quanto consente al notaio di volturare l’ipoteca a favore della banca attiva in forza dell’atto di surroga.

Quali sono i diritti del mutuatario?

La parte mutuataria ha diritto di ottenere il trasferimento del mutuo in altra banca gratuitamente. In altri termini, il mutuatario non paga alcuna spesa e/o tassa. La banca attiva, infatti e a pena di nullità dell’atto, dovrà pagare le spese di perizia dell’immobile, quelle di istruttoria interna nonché tutti gli oneri notarili ivi compresi gli oneri per accertamenti ipocatastali.
Se la procedura non si finalizza entro il termine di 30 giorni, la parte mutuataria ha diritto di ottenere dalla banca uscente il risarcimento del danno pari all’ 1% del valore del nuovo mutuo, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.
Va precisato che il mutuatario può surrogare il suo mutuo più volte alle stesse condizioni qui descritte.

Cosa fa il notaio nella procedura di surroga mutuo?

Il Notaio finalizza l’operazione di surrogazione del mutuo e in particolare:

• accerta l’identità e la capacità delle parti;
• accerta i poteri dei funzionari di banca, allegando all’atto la relativa procura;
• verifica che il bene oggetto di ipoteca non sia pregiudicato da altri gravami, salva l’ipoteca che verrà annotata al fine di garantire la nuova banca;
• consegna alla banca attiva la copia esecutiva dell’atto di surrogazione e ciò consente alla banca, in caso di inadempimento del mutuatario, di avviare una procedura di esecuzione forzata nei confronti del mutuatario, senza dover ottenere in Tribunale una sentenza di condanna.

Quali sono i costi della surroga?

Il legislatore, al fine di facilitare la portabilità dei mutui, ha previsto che l’atto di surroga non comporti alcuna imposta a carico del mutuatario. All’atto di surrogazione del mutuo è inapplicabile anche l’imposta sostitutiva di cui al D.P.R. 601/1973. Resta inteso che la volturazione dell’ipoteca sconta una piccola tassa ipotecaria di euro 35,00 che rimane, in ogni caso, a totale carico della banca attiva.ù

Quando si può fare la surroga del mutuo?

L’art. 120-quater del Testo Unico Bancario non prescrive alcun limite di tempo, conseguentemente è consentito surrogare il proprio mutuo in ogni tempo. Va segnalato che è possibile effettuare anche la c.d. “surroga di surroga”: in altri termini non è ostativo alla concessione di un mutuo con surroga qualora si sia già usufruito una, o più volte, della surrogazione.

Quando non è possibile la surroga?

L’art. 120-quater del Testo Unico Bancario non pone limiti, tuttavia e considerato che i costi dell’intera operazione competono alla banca surrogante, è possibile che la banca non conceda il finanziamento a fronte di un mutuo di importo modesto, i cui ricavi per la banca non consentano di ritenere l’operazione profittevole per l’istituto bancario.
La banca potrebbe ritenere di non concedere il mutuo di surroga anche per i seguenti motivi:

• il potenziale cliente ha usufruito della surroga più volte e ciò rende il cliente poco affidabile;
• il potenziale cliente non ha pagato regolarmente le rate del mutuo ovvero altre rate di finanziamenti chirografari;
• il potenziale cliente ha avuto un decremento del proprio reddito;
• l’immobile ipotecato ha avuto un decremento di valore tale da non costituire più una garanzia sufficiente per la banca.

[1] L’art. 120-quater T.UB. al quarto comma dispone “Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”.