La rendita catastale è un valore espresso in euro che sostanzialmente permette il calcolo di diverse imposte e tributi relativi agli immobili di tutte le categorie.

Cos’è la rendita catastale?

La rendita catastale è un valore espresso in euro attribuito a ogni immobile edificato. Questo dato, che è un vero è proprio dato catastale è strettamente inerente all’immobile e viene utilizzato per il calcolo della maggior parte dei tributi e delle imposte inerenti alla proprietà o diritti che consentano il possesso dell’immobile come l’IMU, l’imposta di registro nelle compravendite oppure le imposte proporzionali ipotecarie e catastali nelle donazioni o nelle compravendite che prevedono una particolare tassazione derivante dai soggetti coinvolti o dall’oggetto dell’atto.

Lo stesso valore fiscale è stato previsto anche per i terreni che però viene sdoppiato prevedendo una Rendita Dominicale (che è il valore applicato al proprietario del fondo) nonché una Rendita Agraria (che è il valore applicato all’agricoltore che sfrutta il fondo)

Dove si trova la rendita catastale?

La rendita catastale, quindi, è un valore numerico attribuito ai fini fiscali. L’Amministrazione Pubblica ha censito e censisce ogni immobile su base nazionale. Per fare ciò ha istituito un registro generale denominato Catasto e ha affidato agli Uffici del Territorio dell’Agenzia delle Entrate la tenuta del registro e la consultazione. Ogni cittadino può infatti, accedendo sul sito dell’agenzia delle entrate, consultare gratuitamente la rendita catastale di ogni immobili, essendo sufficiente conoscere l’ubicazione dell’immobile e i dati catastali identificativi dell’immobile stesso, cioè il foglio, il mappale e se esistente il subalterno.

Come si ottiene e si calcola la rendita catastale?

Il calcolo della rendita catastale solitamente viene fatto dal geometra o dall’architetto che ha progettato l’immobile o ha eseguito il progetto di modifica/ristrutturazione. Quindi, il calcolo viene fatto da un soggetto qualificato che propone una rendita all’Agenzia delle Entrate che ha un anno di tempo per rettificarlo/modificarlo oppure aderire al valore proposto.
Il calcolo della rendita catastale degli immobili urbani, o almeno della maggior parte di essi, si effettua moltiplicando un primo fattore costituito dalla dimensione dell’immobile (espressa in metri quadri e/o vani a seconda delle categorie catastali) con un secondo fattore costituito da un valore numero predeterminato dall’Agenzia delle Entrate e del Territorio contenuta nelle tabelle di estimo che sono specifiche, e quindi diversificate, per ogni zona d’Italia.

Come si calcola il valore catastale di un immobile?

Il valore catastale di un immobile, che però non esprime il valore di mercato dell’immobile, è il risultato dato dalla moltiplicazione del valore della Rendita Catastale con un preciso coefficiente chiamato moltiplicatore catastale, che può variare a seconda dell’esigenza privata da conseguire oppure a seconda della categoria catastale dell’immobile. Il valore catastale dell’immobile viene così utilizzato, nell’ambito dell’imposizione fiscale per determinare una base imponibile su cui applicare le imposte.
Di seguito i moltiplicatori catastali per ogni categoria:

Per la prima casa in categoria A tranne per quelle in Categoria A/1, A/8 e A/9: rendita catastale non rivalutata x 115,5
Per tutti gli altri fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A,C (escluse A/10 e C/1): rendita catastale non rivalutata x 126
Per i fabbricati del gruppo B: rendita catastale non rivalutata x 147
Per i fabbricati A/10 e D: rendita catastale non rivalutata x 63
Per i fabbricati C1 ed E: rendita catastale non rivalutata x 42,84
Per i terreni non edificabili (agricoli e non): reddito dominicale non rivalutato x 112,50

Come calcolare il valore minimo di vendita di un immobile?

Dal punto di vista fiscale è necessario sfatare un falso mito. Perché? In verità non esiste un valore minimo di vendita di un immobile. Ogni caso ha una storia a sé. Per quanto riguarda questo specifico argomento è, però, necessario distingue gli atti di vendita di immobili a cui è possibile applicare il c.d. “prezzo valore” e quelli a cui questa l’agevolazione non è applicabile.
In vigore dal 1° gennaio 2006 per effetto della legge 266/2005, l’agevolazione del “prezzo valore” è applicabile ai soli atti di cessione di diritti reali immobiliari stipulati fra privati o comunque la parte acquirente sia un privato. Il prezzo valore consente di richiedere il pagamento delle imposte prendendo quale base imponibile il valore catastale come sopra descritto.
Inoltre questa agevolazione, riservata ai soli privati, consente l’applicazione del meccanismo della valutazione automatica che esclude all’Agenzia delle Entrate il potere di procedere all’accertamento del valore reale dell’immobile qualora il valore o il corrispettivo degli immobili siano ritenuti da essa non congrui.
Qualora invece non sia applicabile il prezzo valore, l’Agenzia delle Entrate ha sempre il potere di contestare l’ammontare del prezzo qualora non lo ritenga congruo e quindi rettificare la base imponibile e liquidare la maggior imposta.
Può essere un buon strumento per valutare la congruità del prezzo verificare che esso non sia inferiore al prezzo valore, ma solitamente si è soliti, anche, confrontare il prezzo dell’operazione con le risultanze dell’OMI, ma è fondamentale in questi casi consultarsi con il proprio notaio di fiducia che può fornirvi gli strumenti necessari per prendere la miglior decisione.