Il procedimento di purgazione di ipoteca, come regolato dagli artt. 2889 e ss. del Codice civile e 792 e segg. del Codice di procedura civile, è il procedimento che consente all’acquirente di un bene immobile ipotecato di promuovere la liberazione dalle ipoteche stesse, a seguito dell’acquisto.
Normalmente, chi compra un bene immobile si assicurerà, tramite il Notaio rogante, di acquistare un immobile libero da vincoli ipotecari e da pregiudizievoli di qualsivoglia natura. Tuttavia, può accadere che un soggetto decida di acquistare un’unità immobiliare anche se gravata da formalità ipotecaria, giudicando conveniente l’affare in ragione del prezzo dell’immobile o della natura del bene.

L’acquisto del bene libera lo stesso dalle ipoteche?

No, il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del proprio credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione, permane in capo al creditore anche a seguito della vendita da parte del debitore a terzi.

Ho trovato l’accordo con i creditori ipotecari, posso evitare la procedura di purgazione?

Sì, qualora venisse trovato l’accordo con i creditori, il terzo acquirente può sempre procedere alla restrizione o cancellazione delle formalità iscritte sul bene immobile acquistato, anche se l’immobile fosse già pignorato. Il procedimento di purgazione dell’ipoteca viene attivato quando non è possibile raggiungere l’accordo con i creditori iscritti.

È obbligatorio il procedimento di purgazione in caso di acquisto di immobile ipotecato?

No, tale procedimento costituisce sempre una facoltà rimessa al terzo acquirente, che potrà decidere di transigere con i terzi creditori il loro credito, come visto in precedenza, ottenendo la liberazione del bene acquistato dalle formalità pregiudizievoli a mezzo di ordinarie cancellazioni ipotecarie, e soddisfacendo le ragioni creditizie direttamente.

Chiunque può iniziare il procedimento di purgazione?

No. Possono attivare il procedimento di purgazione, ai sensi dell’art. 2889 c.c., solo coloro i quali non siano personalmente obbligati al pagamento dei debiti garantiti dalle ipoteche che si intendono purgare. Pertanto, non potrà iniziare la purgazione il fideiussore del debito garantito da ipoteca o, con tutta evidenza, lo stesso debitore ipotecato, posto che egli medesimo non può rendersi acquirente di un bene già proprio o, ancora, colui che si sia accollato con efficacia verso i terzi il debito stesso.

È conveniente attivare il procedimento di purgazione?

La convenienza del procedimento di purgazione dipende dal valore del bene e dal numero dei creditori, in quanto più sono i creditori più sarà dispendioso procedere con il procedimento stesso. L’opportunità dipenderà anche dal corrispettivo pagato all’originario proprietario: meno verrà versato a titolo di prezzo di compravendita, più la procedura, complessivamente intesa, sarà vantaggiosa. Qualora il trasferimento al terzo acquirente avvenga senza corrispettivo, ad esempio nell’ambito di una transazione di un proprio credito, la convenienza della procedura dipenderà dal valore attribuito dal terzo acquirente in sede di offerta di purgazione ai creditori iscritti.

Chi si occupa del procedimento di purgazione?

Chi intenda attivare il procedimento di purgazione, deve rivolgersi a un avvocato. Il legale provvederà alla notifica tramite Ufficiale Giudiziario dell’offerta di purgazione, contenente:

• il titolo di acquisto, con relativi estremi di trascrizione;
• la descrizione dei beni oggetto della procedura;
• il prezzo convenuto per la cessione (valore del bene);
• il domicilio eletto dal terzo nel Comune ove ha sede il Tribunale competente per l’espropriazione.

Che termini ci sono per la notifica dell’offerta?

L’offerta di purgazione può essere effettuata anche dopo il pignoramento immobiliare da parte del creditore procedente. Il terzo acquirente può formulare l’offerta, purché la notifica sia compiuta entro il termine perentorio di 30 giorni dalla notifica del pignoramento stesso. Ai fini dell’ammissibilità della domanda di liberazione dell’immobile dalle ipoteche, la trascrizione dell’acquisto dovrà essere avvenuta comunque prima che i creditori iscritti eseguano il pignoramento nelle forme di rito.

I creditori chirografari devono essere destinatari dell’offerta di purgazione?

No, i creditori chirografari non sono destinatari di alcuna notifica nel procedimento purgativo, in quanto nell’ambito di tale procedimento rilevano solo i creditori ipotecari che abbiano iscritto sull’unità immobiliare compravenduta la relativa ipoteca. Anche per questo motivo, è sempre opportuno, ancorché costoso, procedere all’iscrizione dell’ipoteca.

Che effetto ha l’offerta di purgazione?

Dal momento in cui viene effettuata l’offerta e fino al termine della procedura di purgazione viene sospeso il processo esecutivo, e ciò finché dura il procedimento per la liberazione dalle ipoteche.

Cosa succede dopo l’offerta di purgazione?

Il terzo acquirente dovrà presentare, tramite il proprio avvocato di fiducia, ricorso al Presidente del Tribunale competente, per il procedimento esecutivo, per la determinazione dei modi e per il deposito del prezzo offerto ai creditori procedenti.

A questo punto, il Presidente del Tribunale provvederà – a mezzo decreto – a disporre le modalità di versamento del corrispettivo ai terzi creditori iscritti, deposito che dovrà avvenire nei sessanta giorni successivi al ricorso, corredato dalla documentazione prevista dall’art. 792 c.p.c, sempre  purché “non siano state fatte richieste di espropriazione nei quaranta giorni successivi alla notificazione della dichiarazione al precedente proprietario e ai creditori iscritti”.

Cosa succede se non viene depositato il prezzo stabilito dal Presidente del Tribunale?

Qualora il terzo acquirente non versi l’intero corrispettivo stabilito, la procedura di purgazione perde efficacia e, pertanto, riprenderà vigore il procedimento esecutivo sospeso a seguito della presentazione dell’offerta di purgazione.

 …e se il corrispettivo viene versato?

Se il terzo acquirente deposita nei modi e nei termini stabiliti il prezzo, il Presidente designa con decreto il giudice relatore e fissa l’udienza di comparizione avanti il Tribunale. Tale fissazione dovrà essere notificata, a cura del terzo acquirente, ai creditori iscritti e al precedente proprietario. I terzi creditori possono presentare ricorso avverso tale offerta aumentando di un decimo il prezzo offerto e procedendo mediante il procedimento esecutivo prima sospeso.
Qualora, invece, nessun creditore proponga ricorso avverso il decreto di fissazione dell’udienza di comparizione, il Giudice emetterà ordinanza con cui disporrà la cancellazione delle formalità esistenti, che, come tale, dovrà essere annotata a margine dell’originaria formalità ipotecaria.
A questo punto, il bene acquistato, ipotecato e magari nel corso di una procedura esecutiva, sarà divenuto libero e, quindi, liberamente commerciabile.

I creditori iscritti possono opporsi alla procedura di purgazione?

Sì, i creditori iscritti, ai sensi dell’art. 2891 c.c., entro 40 giorni dalla ricezione dell’offerta di purgazione possono chiedere che il bene oggetto della procedura sia comunque espropriato. Per chiedere ciò, i creditori devono tuttavia offrire una cauzione nella misura indicata dall’art. 2891 c.c. Tale richiesta può essere rischiosa, in quanto i tempi della procedura espropriativa saranno comunque più lunghi rispetto a quelli della purgazione e il creditore potrebbe vedere il proprio credito soddisfatto più in là nel tempo. Conviene – quindi – riflettere sull’opposizione, che si renderà opportuna solo quando il prezzo offerto per la purgazione sia decisamente inferiore al valore di mercato.
Ugualmente, anche il terzo acquirente dovrà valutare adeguatamente il prezzo da offrire, in quanto un’offerta troppo bassa rischia di dare motivo ai creditori iscritti per procedere all’opposizione: il terzo acquirente, quindi, rischia di aver attivato una procedura costosa, aver pagato le spese del trasferimento e di perdere comunque la proprietà del bene.

In definitiva, è opportuna una prudente valutazione del valore del bene, sia in sede di acquisto sia in sede di offerta di purgazione e si renderà assolutamente necessaria una ponderazione con i propri professionisti di fiducia, già anteriormente all’atto di acquisto del bene ipotecato.