L’acquisto di una casa, ovvero il compimento di un’altra operazione per la quale sia necessario il ministero notarile, comporta l’esigenza per il consumatore di informarsi sulle imposte da pagare all’Erario nonché sul costo della prestazione professionale, è quindi utile saper leggere e capire il preventivo di un notaio per completare il business plan in riferimento all’iniziativa programmata.
Il consumatore, molto spesso poco informato sull’oggetto della prestazione, richiede e ottiene diversi preventivi notarili e poi deve attuare una scelta. Talvolta, in assenza di adeguate note informative il consumatore si orienta versa il preventivo di importo più basso e tale scelta non sempre può dirsi appropriata. Ecco una guida completa per leggere correttamente il preventivo notarile.

I preventivi notarili e quindi le spese degli atti si dividono in due macro categorie:

• gli oneri fiscali, a carico del cliente;
• gli oneri notarili, che a loro volta si distinguono in spese anticipate, onorario del notaio e contributi notarili.

Le voci fiscali

La nota dolente del preventivo notarile è rappresentata dalla liquidazione delle imposte dovute all’erario. Negli atti immobiliari, generalmente, gli importi più cospicui sono determinati dalle imposte, le quali si presuppone siano calcolate correttamente. All’uopo è dovere del consumatore di comunicare allo Studio Notarile tutte le informazioni allo scopo necessarie. Tanto più le informazioni date al Notaio saranno precise tanto più il preventivo sarà corretto.

Prima fra queste voci è sicuramente l’imposta di registro. Si tratta dell’onere fiscale richiesto per la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate, che varia a seconda della tipologia di atto o di diritti oggetto di quell’atto: fissa da euro 200 oppure con aliquota proporzionale del 2%, 4%, 9% o 15%.
Oltre all’imposta di registro, vi sono ulteriori imposte da versare (tutte o solo alcune a seconda dell’atto) all’Agenzie delle Entrate, all’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria), al Catasto e all’Archivio Notarile, quali:

• l’imposta ipotecaria, che può essere fissa da 200 euro oppure proporzionale con aliquote del 2% o 3%;
• l’imposta catastale, che può essere fissa da 200 euro oppure proporzionale con aliquota dell’1%;
• l’imposta di bollo, che è sempre fissa, con svariati diversi importi a seconda della tipologia di operazione da porre in essere;
• le tasse ipotecarie per un totale di 90 euro (35 + 55);
• la tassa archivio notarile, che cambia a seconda del valore dell’atto.

In riferimento alle imposte proporzionale la base imponibile, a secondo della tipologia dell’atto, è rappresentata dal prezzo indicato in atto ovvero dal valore catastale.

Le voci notarili

Gli oneri notarili sono:

• le spese anticipate dal notaio per l’istruttoria della pratica, quali le visure catastali, le ispezioni ipo-catastali, le visure camerali, etc.;
• l’onorario del notaio sulla prestazione professionale, che cambia a seconda del valore dell’atto e a seconda del professionista (non esistendo una tariffa).

Le spese anticipate sono gli importi che il notaio deve sostenere per l’espletamento dell’incarico professionale. Al fine di garantire che i dati indicati siano aggiornati, veritieri e che l’immobile venduto sia libero da gravami è necessario effettuare una vera e propria istruttoria al fine di fotografare correttamente lo stato giuridico dell’immobile. Per queste ispezioni vanno spesi, talvolta, anche importi rilevanti e per questo motivo bisogna diffidare dai preventivi troppo bassi in quanto ciò è indizio che questa attività ispettiva possa essere compiuta in modo non adeguato.
La voce onorario comprende dei contributi che il notaio è tenuto a versare agli uffici competente nei termini e nei modi previsti dalla legge e, precisamente:

• contributi dovuti al Consiglio Nazionale del Notariato (aliquota del 4% dell’onorario repertoriale);
• contributi dovuti alla Cassa Nazionale del Notariato (aliquota del 22% o 42% dell’onorario repertoriale);
• contributi dovuti al Consiglio Notarile Distrettuale di appartenenza (l’aliquota dipende dal singolo Consiglio Notarile Distrettuale);
• contributi dovuti per il fondo di garanzia;
• un contributo fisso di euro (2 euro) per ogni singolo atto a repertorio.

I contributi non sono oneri a carico del consumatore bensì oneri a carico del notaio e ciò determina che tanto più alto sarà il valore dell’atto tanto sarà più alto il valore dell’onorario (in quanto sugli atti di importo rilevante i contributi dovuti impattano maggiormente sulla marginalità del notaio).

Quali voci sono imponibili IVA?

L’imposta sul valore aggiunto non è dovuta per l’intero importo previsto dal preventivo notarile. Le imposte, ovviamente, sono esenti da tale tributo. Conseguentemente, solo gli oneri notarili (comprensivi delle spese anticipate e dei suddetti contributi) sono imponibili IVA. L’aliquota dovuta è quella ordinaria al 22%. Resta inteso che nel caso di prestazione svolta a favore di una società, il preventivo dovrà indicare anche la c.d. ritenuta d’acconto. Ossia il 20% delle voci imponibili IVA non va versato direttamente al notaio bensì all’erario entro il 16 del mese successivo dell’emissione della fattura.

Preventivo notaio: sintetico o analitico?

Il preventivo sintetico è il documento che riassume le suddette voci in due importi: 1) anticipazioni; 2) onorario. In questa tipologia di preventivo non è specificato come le anticipazioni siano suddivise e, quindi, non vi sono gli elementi, ad esempio, per distinguere gli importi delle singole imposte dovute all’erario.
Un preventivo analitico, più aderente ai doveri imposti al notaio dalle norme vigenti invece, riporta in modo dettagliato l’importo dovuto per ogni singola voce e ciò consente al consumatore di approfondire compiutamente sugli oneri dovuti allo Stato e al Notaio.
Si ritiene consigliabile sempre ottenere un preventivo analitico inviato su carta intestata dal notaio e unitamente a un documento che consenta al consumatore di conferire l’incarico e dare il consenso privacy.

La parcella notarile spetta tutta al notaio?

Al notaio spetta solo la voce dell’onorario in quanto tutte le altre voci, in particolare quelle riguardanti le imposte, devono essere tempestivamente versate dal notaio all’Erario. A ben vedere, , come sopra precisato, anche la voce onorario non spetta per intero al notaio in quanto una cospicua parte deve essere versata all’archivio notarile per finanziare la cassa previdenziale dei notai e gli organi politici del notariato, e un’altra parte concerne le spese imponibili anticipate per l’istruttoria di ogni pratica.
Il notaio è tenuto a garantire lo Stato che le imposte dovute per gli atti a suo ministero siano sempre versate  e tale garanzia vale anche in caso di mancato pagamento della parcella. Questo è il motivo per il quale il notaio deve essere pagato prima o contestualmente al rogito.

Esiste una tariffa notarile?

A oggi non esistono più le tariffe notarili imposte dal Ministero della Giustizia e, conseguentemente, gli onorari sono liberamente determinati dal mercato. Questo non significa che non esistano modalità di calcolo per determinare il valore dell’onorario e i metodi di calcolo generalmente usati, si ispirano (come già anticipato) al principio di gradualità in forza del quale tanto è più alto il valore della transazione tanto sarò più alto l’onorario notarile.