La multiproprietà azionaria si distingue dalla multiproprietà immobiliare in quanto l’immobile oggetto del diritto appartiene in proprietà esclusiva a una società per azioni. Il godimento materiale dell’immobile da parte dei soci viene disciplinato dallo statuto.

La multiproprietà azionaria: vantaggi per i soci

Nella multiproprietà azionaria la forma sociale più utilizzata è quello della società per azioni le quali acquistano la proprietà di compendi immobiliari residenziali e danno ai soci della società il diritto di utilizzare le singole unità abitative sulla base di un regolamento che sancisce un godimento turnario degli immobili, tendenzialmente, per tutta la durata della società. Il compendio immobiliare è, quindi, di proprietà della società e non dei soci. Ciascun socio della società, invece, diviene titolare di un diritto personale di godimento, frazionato nel tempo e nello spazio, che ha natura di diritto di credito nei confronti della società proprietaria e che si esercita su singole unità immobiliari: tale diritto di godimento è connesso, direttamente o indirettamente, alla titolarità di una o più azioni rappresentative di quote di partecipazione del capitale sociale.

Quante multiproprietà azionarie esistono?

Sussistono fattispecie di multiproprietà azionaria diverse, ciascuna con propria caratteristica disciplina. In primis è necessario distinguere tra multiproprietà azionaria “pura” e “impura”.
La multiproprietà azionaria si definisce “pura” quando la società, titolare del compendio immobiliare, non svolge alcuna attività economica diversa e ulteriore rispetto alla gestione dello stesso. Tale organizzazione permette agli azionisti di godere degli immobili sociali nei rispettivi turni di competenza, quindi la società non conserva un complesso di beni da destinare all’esercizio di un’attività produttiva o di utili da distribuire ai soci.
Nella multiproprietà azionaria “impura”, invece, la società, titolare del compendio immobiliare, fornisce in via diretta ai soci (multiproprietari) una serie di servizi di intrattenimento (quali ad esempio: ristorazione, discoteca, palestra, piscina etc.) o svolge altre attività imprenditoriali ulteriori. La società, in tali casi, può anche riservarsi il diritto di allocare in godimento a terzi, ricavandone utili, il compendio immobiliare durante il periodo in cui lo stesso non è assegnato ad alcun socio o riservarsi, con il medesimo scopo, la gestione dei servizi e degli impianti ricreativi dei quali il complesso immobiliare è dotato.
La forma “pura” di multiproprietà non è pacificamente ammessa dalla dottrina, diversamente dalla forma “impura” nella quale risultano pienamente rispettati tutti i requisiti richiesti dalle norme. Secondo alcuni, la società, nel primo caso, infatti, non avrebbe lo scopo di lucro richiesto dall’art. 2247 c.c. e si verrebbe a configurare, più che altro, una comunione di godimento. La società proprietaria del complesso immobiliare non svolgerebbe, di fatto, alcuna attività imprenditoriale.

Cosa si intende per multiproprietà azionaria “diretta”?

La multiproprietà azionaria “diretta” si riferisce all’ipotesi in cui il capitale della società azionaria è diviso in azioni ordinarie e in azioni privilegiate. Prima vengono alienate le azioni privilegiate con le quali si attribuisce agli acquirenti il diritto di godimento delle varie unità abitative; poi, una volta allocati sul mercato tutti i titoli privilegiati, vengono cedute ai multiproprietari, a titolo gratuito, le azioni ordinarie, in proporzione al valore del singolo appartamento e al periodo di godimento spettante ad ognuno.
Il privilegio legato alle azioni di categoria, solitamente, è rappresentato dal diritto di partecipare a un’associazione non riconosciuta che ha ricevuto in comodato l’intero complesso immobiliare e che concede, a sua volta, in subcomodato, singoli appartamenti ai vari azionisti.
Della legittimità di tale tipologia si dubitava soprattutto prima della riforma del 2003 che ha interessato le società capitalistiche. Le critiche mosse erano essenzialmente due:

1. i privilegi derivanti dalle azioni potevano avere esclusivamente contenuto patrimoniale,
2. ai soci non potevano (e non possono) essere richiesti versamenti in denaro diversi e ulteriori rispetto ai conferimenti.

La prima critica è stata sostanzialmente superata con la riforma in quanto il legislatore ha esteso il contenuto dei privilegi da incorporare nel titolo. Il secondo punto, invece, non è stato superato, rimanendo di fatto critico. Si ritiene, inoltre, che lo schema sia in violazione dell’art. 2256 c.c., ovvero del divieto di utilizzazione del patrimonio sociale.

Cosa si intende per multiproprietà azionaria “indiretta”?

La multiproprietà “indiretta”, fattispecie ritenuta preferibile dalla dottrina maggioritaria, si basa sulla netta separazione fra la partecipazione sociale e la fonte contrattuale da cui sorgono i diritti di godimento dei soci verso l’ente (teoria del “doppio negozio”). Secondo questa tesi si fa una distinzione fra le situazioni soggettive derivanti in capo al socio per effetto del contratto di società e quelle che il socio acquista in seguito alla conclusione di un contratto atipico che gli attribuisce il diritto personale di godimento su un bene immobile individuato per frazioni spazio-temporali. Pertanto, tra la società e il singolo azionista sussistono due rapporti giuridici tra loro collegati, il primo è quello sociale, il secondo è una convenzione, di controversa natura, che disciplina le modalità di fruizione dell’unità immobiliare nel singolo periodo considerato. Dunque, non è il contratto di società il titolo giuridico che legittima il multiproprietario azionista a godere del bene. Il diritto personale di godimento che il socio acquista deriva dal contratto di multiproprietà azionaria, collegato negozialmente al contratto sociale. Il titolo azionario non incorpora la fruizione dell’unità abitativa nel proprio turno, ma funge da titolo di legittimazione in tal senso.
In tale forma di multiproprietà sono sorti dubbi in dottrina in merito all’individuazione della disciplina applicabile al contratto di multiproprietà collegato al contratto sociale. Per alcuni, infatti, esso è assimilabile al contratto di comodato, quando il corrispettivo per il godimento sia già stato incluso nel prezzo di acquisto delle azioni, e alla locazione, quando il prezzo è versato successivamente. Per altri questo negozio non è riconducibile ad alcuno dei modelli tipici descritti dal legislatore, talché sembra preferibile ritenere la convenzione di godimento un contratto accessorio atipico non riconducibile a nesso dei sopra citati contratti.