Il rent to buy rappresenta una fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, volta a conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento. La fiscalità indiretta di tale fattispecie contrattuale è molto variegata e varia a seconda della natura del soggetto concedente e dalla tipologia dell’immobile.

Aspetti generali

In termini generali si deve precisare che il rent to buy dà luogo alle seguenti prestazioni imponibili, ad IVA o ad imposta di registro a seconda dei casi:

– importi dovuti a titolo di concessione del godimento dell’immobile;

– importi dovuti a titolo di acconto e da imputare a prezzo in sede di eventuale compravendita.

Trattamento fiscale per soggetti passivi IVA ai fini dell’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto

Il contratto in oggetto, purché non contenga una clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambi i contraenti, non è riconducibile ad una cessione di beni con la conseguenza che i canoni relativi al godimento pagati dal conduttore saranno rilevanti all’IVA solo nel momento del pagamento.

In termini generali, va sottolineato che le locazioni di fabbricati abitativi o strumentali rientrano tra le operazioni esenti da IVA ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8, D.P.R. 633/1972. Al principio generale dell’esenzione il legislatore prevede due eccezioni: la prima è rappresentata dal locatore-costruttore, che loca un bene abitativo, il quale può optare volontariamente per il regime di imponibilità all’IVA; la seconda eccezione riguarda tutti i soggetti passivi IVA che lochino un fabbricato strumentale, i quali facoltativamente possono optare  per l’assoggettamento dell’IVA. In tali ipotesi l’IVA sarà dovuta nella misura ordinaria del 22%, nel caso di locazione di fabbricati strumentali, e nella misura del 10% nel caso di locazione di fabbricati abitativi.

In riferimento, invece, agli importi dovuti a titolo di acconto sul prezzo, nella fattispecie in cui l’operazione sia imponibile ai fini IVA, le aliquote applicabili sono quelle vigenti al momento del pagamento dell’acconto, e precisamente:

– aliquota ridotta del 4%, se il futuro acquirente richiederà le c.d. agevolazioni prima casa, purché vi siano i requisiti di legge;

– aliquota ridotta del 10%, se l’abitazione è riconducibile ad una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 ovvero se si tratta di beni strumentali e vi siano i requisiti di applicabilità della c.d. legge Tupini;

– aliquota ordinaria del 22% per le abitazioni nelle categoria catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali ove non vi siano i requisiti della c.d. legge Tupini.

Tassazione del contratto sottoscritto da locatori soggetti passivi IVA

Il contratto di rent to buy, il cui locatore sia un soggetto passivo IVA, va tassato come segue:

fattispecie del fabbricato abitativo nella quale non sia stata esercitata l’opzione IVA:

• imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 2% ;
• imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: proporzionale al 3%.

fattispecie del fabbricato abitativo nella quale sia stata esercitata l’opzione IVA:

• imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: fissa di euro 67, precisando che se il contratto viene stipulato con atto notarile la misura fissa è di euro 200;
• imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200,00.

fattispecie del fabbricato strumentale nella quale non sia stata esercitata l’opzione IVA:

• imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 1% ;
• imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200,00.

fattispecie del fabbricato strumentale nella quale sia stata esercitata l’opzione IVA:

• imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 1%;
• imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200,00.

In quest’ultimo caso si riscontra una deroga al principio di alternatività IVA/registro di cui all’art. 40 D.P.R. 131/1986, ai sensi dell’art. 5, lett. a-bis, Tar. I, D.P.R. 131/1986.

Tassazione del contratto sottoscritto da soggetti privati

Il contratto di rent to buy, il cui locatore non sia un soggetto passivo IVA, va tassato come segue:

fattispecie del fabbricato abitativo:

• imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 2% ;
• imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: proporzionale al 3%.

fattispecie del fabbricato strumentale (identica alla precedente):

• imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 2% ;
• imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: proporzionale al 3%.

È possibile per il soggetto privato opzionare la c.d. cedolare secca?

Ove ricorrano i presupposti previsti dalla legge, il canone derivante dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo può essere assoggettato, su opzione volontaria del locatore, al regime della c.d. “cedolare secca”.

La possibilità di optare per tale regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. L’opzione comporta l’assoggettamento del canone di locazione ad una imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali nonché delle imposte di registro e bollo dovute in sede di registrazione del contratto.

È possibile frazionare il pagamento dell’imposta relativa al godimento?

In modalità identica ad un “ordinario” contratto di locazione, l’imposta dovuta a titolo di godimento dell’immobile può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ovvero sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno.

È possibile detrarre dall’imposta di registro dovuta in sede di compravendita, quanto speso a titolo di imposta di registro a titolo di acconto?

La risposta è affermativa. Come nella contrattazione preliminare, è possibile portare in detrazione dall’imposta di registro dovuta in sede di atto di compravendita, quanto versato prima del rogito a titolo di imposta di registro per la parte di canone qualificata come acconto prezzo e convenuta nel rent to buy.