I diritti edificatori conferiscono la facoltà di edificare una certa quantità di metri cubi o di metri quadri di superficie lorda di pavimento (mq. di slp), originati da un’area sita in un comune, su un’altra area qualsiasi del medesimo comune. Il diritto edificatorio è identificato come una quantità di volumetria e superficie attribuita dall’amministrazione a un determinato fondo. Può essere identificato come la potenzialità edificatoria o lo ius aedificandi di un terreno.

Perché sono stati ideati i diritti edificatori?

Il modello urbanistico, adottato nel 1942, è orientato a dividere il territorio in zone (c.d. zonizzazione), le quali sono organizzate con c.d. standard urbanistici. Gli standard urbanistici regolano i rapporti tra gli spazi residenziali e gli spazi pubblici riservati alle attività collettive (edilizia scolastica, parcheggi, verde pubblico, ospedali ecc…). In quegli anni l’Italia era rurale e puntava alla massima espansione delle zone urbane. Oggi, invece, vi è la consapevolezza che il territorio è una risorsa limitata ed è per questo che il legislatore sta adottando un modello che tende a limitare ogni ulteriore consumo di terreno non edificato. La “zonizzazione” viene così progressivamente abbandonata e sostituita con le tecniche di perequazione, compensazione e incentivazione.

Il modello perequativo

La “zonizzazione” dà luogo a delle ingiustizie sociali, in quanto arricchisce determinati proprietari di suolo a discapito di quelli che non si vedono attribuita alcuna capacità edificatoria. Il modello perequativo, invece, prevede che lo sviluppo volumetrico sia equamente ripartito nei vari lotti, fermo restando la contestuale identificazione dei fondi sui quali avverrà la concentrazione edificatoria nonché delle aree destinate ad altri fini. In altri termini, se in una zona vi sono dieci appezzamenti di terreno, viene pianificato che solo in tre di questi si possa edificare e che i restanti sette debbano essere destinati ad altri fini e fin qui nulla differisce rispetto al modello della zonizzazione. Il modello perequativo si distingue perché la capacità edificatoria viene distribuita equamente su tutti i dieci appezzamenti di terreno, cosicché i titolari dei fondi edificabili, per attuare l’attività edificatoria, dovranno necessariamente acquistare dai titolari dei sette fondi non edificabili la volumetria. In questo modo, i proprietari dei fondi non edificabili vengono indennizzati della mancata attribuzione della possibilità di edificare nel loro fondo.

Il modello compensativo

La compensazione è il modello di nuova pianificazione che ad oggi ha avuto una maggiore diffusione. Tale modello, in termini generali, si risolve in accordi di scambio tra aree destinate alla realizzazione di infrastrutture e diritti edificatori. Questa sistema è maggiormente diffuso perché mantiene inalterato il sistema di zonizzazione, tuttavia, in caso di esproprio al fine di realizzare infrastrutture consente di indennizzare i titolari dei fondi con diritti edificatori in luogo di denaro e ciò dà ristoro alle casse sempre esauste dei comuni (c.d. moneta volumetrica). Il titolare del fondo destinato a verde o a infrastrutture viene compensato dalla moneta volumetrica che può essere atterrata in altri fondi di sua proprietà ovvero può essere alienata a proprietari di altri fondi.

Il modello di incentivazione

L’ultimo tra i nuovi modelli urbanistici è rappresentato dall’incentivazione urbanistica. Il modello prevede che il comune possa promuovere l’iniziativa privata. In particolare ai proprietari, che diano luogo ad interventi edilizi dai quali possano derivare benefici alla collettività, vengono incentivati con moneta volumetrica. Ad esempio l’incentivo può dar luogo ad un aumento della volumetria già consentita al privato rispetto alla singola attività edilizia. Solitamente l’attribuzione del beneficio consegue alla sottoscrizione di un’apposita convenzione tra il privato e il comune che viene stipulato per atto pubblico.

Come possono essere commercializzati i diritti edificatori?

I nuovi modelli edilizi si basano sui diritti edificatori che possano essere fatti circolare tra i vari fondi del medesimo comuni. I diritti edificatori possono essere commercializzati con le tecniche del “decollo”, “volo” e “atterraggio”.

Il decollo identifica la fase della creazione dei diritti edificatori da parte dell’ente comunale in seguito a procedimenti perequativi, compensativi o incentivanti. La fase di decollo può realizzarsi, altresì, quando un privato, già detentore di diritti edificatori, aliena i medesimi diritti ad un altro privato che non è proprietario di beni immobili ovvero decide di non “collegarli” ad un suolo di suo proprietà. In quest’ultimo caso il cessionario di tali diritti edificatori può decidere di usarli, realizzando in proprio un’attività edificatoria, ovvero rivenderli realizzando un lucro.

Il volo identifica la fase intermedia in cui i diritti sono già stati attribuiti ma non possono ancora essere esercitati in termini di maggior sfruttamento di capacità volumetrica, rimanendo tuttavia trasferibili a terzi al pari delle cosiddette aspettative giuridiche.

L’atterraggio, infine, identifica la fase esecutiva dei diritti edificatori, ossia quando il privato titolare dei diritti decide di “collegarli” ad un fondo di sua proprietà al fine di “spenderli” per realizzare un intervento edilizio previsto su un fondo diverso da quello in cui tali diritti si sono generati.

Sono parificabili ai beni immobili?

Parte della dottrina identifica i diritti edificatori in beni immateriali di carattere immobiliare. Il diritto edificatorio rappresenta un diritto assoluto (non è necessaria la cooperazione per poter godere del diritto) e reale, opponibile ai terzi se trascritto. I diritti edificatori hanno le seguenti caratteristiche:

• sono trasmissibili inter vivos e mortis causa;
• non sono capaci di ipoteca, non essendo inclusi tra i diritti ipotecabili di cui all’art. 2810 c.c.;
• sono dotati di un diritto di seguito e sono opponibili ai terzi, se trascritti.

I contratti di cessione di diritti edificatori si trascrivono?

L’art. 2643, n. 2-bis, c.d. prevede la trascrizione dei “contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”. La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 17 giugno 2015, prevede che la trascrizione debba avvenire con il codice n. 169.

Come vengono tassati gli atti che hanno a oggetto i diritti edificatori?

Secondo la tesi che identifica il diritto edificatorio come una mera possibilità o come un bene immateriale di origine immobiliare, si dovrebbe applicare l’imposta di registro al 3% ai sensi dell’art. 2, Tar. I, D.p.r 131/1986 nonché ad un’imposta ipotecaria in misura fissa di euro 200,00 ai sensi dell’art. 4, Tar., D.Lgs. 347/1990, l’imposta di bollo di euro 155,00 nonché una tassa ipotecaria di euro 35,00.

Tuttavia, secondo la tesi abbracciata dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 80/E del 24 ottobre 2018 (che ricalca i principi dettati dalla sentenza della Cassazione 14 maggio 2007, n. 10797), i diritti edificatori sono assimilabili ad un diritto reale immobiliare (in tal senso anche la Ris. 20 agosto 2009, n. 233) e, conseguentemente, i relativi atti di cessione sono soggetti ad un’imposta proporzionale di registro del 9%, ai sensi dell’art. 1, Tar. I, D.p.r. 131/1986 e, ai sensi dell’art. 10, comma 3, D.Lgs. 23/2011, scontano le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna. In tal caso, l’imposta di bollo e le tasse ipotecarie sono assorbite e non sono dovute.

Va precisato che, nel caso il soggetto cedente sia un soggetto commerciale (come ad esempio una società), la cessione dei diritti edificatori rientra nel disposto di quanto previsto dall’art. 2 del D.p.r. 633/1972 e conseguentemente i relativi contratti di cessione sconteranno l’imposta su valore aggiunto in misura ordinaria.