È stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale la Finanziaria 2024 (Legge 213/2023) che porta talune novità interessanti l’attività notarile.

Plusvalenze immobiliari in caso di vendita di immobili che hanno beneficiato del c.d. superbonus

La finanziaria amplia le ipotesi di plusvalenze per le quali può essere richiesto al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva ex art. 1, L. 266/2005.
La nuova disposizione è rappresentata dalla lettera b-bis) del comma 1 dell’art. 67 TUIR ove è stata disciplinata la plusvalenza realizzata mediante la cessione onerosa di immobili sui quale l’alienante (o altri soggetti aventi diritto) abbia eseguito gli interventi agevolati di cui al c.d. superbonus, conclusi da non più di dieci anni al momento del trasferimento.

La finanziaria ha modificato anche l’art. 68 TUIR a riguardo delle modalità di calcolo della plusvalenza. La regola conosciuta è che la plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e dichiarato nell’atto notarile e il prezzo di acquisto ovvero il costo di costruzione, aumentato dei costi inerenti il bene. La novella innova il procedimento riguardante il computo dei costi inerenti poiché vengono esclusi o limitati i costi conseguenti alle ristrutturazioni che abbiano beneficiato del c.d. superbonus nella misura del 110%, per i quali il beneficiario abbia esercitato l’opzione per lo sconto in fattura ovvero la cessione del credito.

In particolare vi sono due ipotesi:

• nel caso siano passati meno di cinque anni al momento del trasferimento, non si tiene conto totalmente delle spese relative agli interventi agevolati;
• nel caso siano più di cinque anni (e meno di dieci anni), si tiene conto delle spese relative agli interventi agevolati nella misura del 50%. In tale caso il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione) deve essere rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Sono, come di consueto, esclusi gli immobili acquistati per successione a causa di morte ovvero quelli adibiti ad abitazione principale dell’alienante (o dei suoi familiari) per la maggior parte del tempo dal momento dell’acquisto al trasferimento.

Redditi diversi in caso di costituzione di diritti reali di godimento

La finanziaria modifica la lettera h) del comma 1 dell’art. 67 del TUIR, inserendo la costituzione di diritti reali di godimento tra i redditi diversi. Con l’espressione di diritti reali di godimento si intendono i diritti di usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi e servitù prediali.

Pertanto, prima dell’entrata in vigore della finanziaria 2024, la costituzione di un diritto reale di godimento avente ad oggetto un terreno agricolo o un fabbricato non costituiva reddito diverso imponibile, qualora fossero intercorsi più di cinque anni tra l’acquisto e la costituzione del diritto, ovvero in ogni caso se tali beni fossero pervenuti per successione. Dal 1° gennaio 2024, in forza della finanziaria, la costituzione onerosa di un diritto reale di godimento su un bene immobile (terreno agricolo o fabbricato) costituisce sempre reddito diverso, a prescindere dal periodo di possesso del bene e dal titolo di acquisto. In altri termini, il reddito prodotto a fronte della costituzione di un diritto reale di godimento si somma al reddito del contribuente e viene assoggettato all’IRPEF ordinaria senza poter optare per l’imposta sostitutiva di cui al comma 496 dell’art. 1 L. 266/2005.

Secondo l’articolo 71, comma 2, TUIR, tali redditi sono costituiti dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione.
Si precisa come il vecchio regime impositivo continua a trovare applicazione per la cessione di diritti reali di godimento già precedentemente costituiti.

Rivalutazione di terreni e partecipazioni

La finanziaria conferma, come di consueto, per l’anno 2024 la possibilità di rideterminare:

• il valore di terreni con destinazione agricola ovvero edificabile;
• il valore d’acquisto delle partecipazioni sociali (da quest’anno è possibile usufruire della normativa anche in riferimento alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione).

Il diritto di proprietà (o il diritto di usufrutto e per gli immobili anche i diritti di superficie o enfiteusi) sui suddetti beni deve esistere alla data del 1° gennaio 2024 da parte di persone fisiche non in regime di impresa. La rivalutazione potrà avvenire entro il 30 giugno 2024. La rivalutazione deve avvenire in forza di una perizia di stima asseverata e l’imposta sostitutiva è stata confermata nella misura pari del 16%. L’imposta può essere versata o in un’unica soluzione ovvero con il pagamento di tre rate annuali di pari importo (sulle rate successive alla prima è previsto un interesse nella misura del 3% annuo).

Fondo di garanzia prima casa

La finanziaria si è interessata alla disciplina del Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa. In particolare è stato prorogato al 31 dicembre 2024 (dal 31 dicembre 2023) la possibilità di usufruire della garanzia massima dell’80%, a valere sul Fondo medesimo, sulla quota capitale dei mutui destinati a determinate categoria, aventi dei requisiti di reddito e di età.
Ad ogni modo, per tutte le categorie di richiedenti la Legge di Bilancio ha stanziato ulteriori 282 milioni di euro per l’anno 2024.

Stretta sulle plusvalenze in oro e metalli preziosi

La finanziaria 2024 mette mano anche alla vendita di oro e metalli preziosi e dal 1° gennaio 2024, in mancanza della documentazione inerente al costo di acquisto del metallo prezioso, l’imposizione fiscale della plusvalenza si applicherà sull’intero corrispettivo ottenuto in sede di vendita e non più sul previgente 25 per cento.

Cedolare secca per le locazioni brevi

La finanziaria aumenta l’aliquota dal 21% al 26% per i contratti di locazione breve nel caso di destinazione di più di un immobile ad uso abitativo, salvo precisa che è confermata l’aliquota del 21% per i redditi derivanti dalla locazione breve riferita ad una singola unità individuata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi.

Abrogazioni

La finanziaria non ha prorogato le agevolazioni c.d. prima casa under 36 e le detrazioni IRPEF del 50% dell’IVA corrisposta per gli acquisti dalle imprese costruttrici di immobili residenziali in categoria energetica A o B e, pertanto, dal 1° gennaio 2024 non sono più vigore.

Notaio Guido Brotto – contattami per maggiori informazioni nella mia sede di Lecco