I debitori hanno la facoltà di estinguere anticipatamente il proprio mutuo prima della scadenza prevista dal contratto. Il rimborso anticipato può essere totale o parziale.

Ci sono costi da sostenere per l’anticipata estinzione?

La regola generale dispone che il contratto debba prevedere un compenso omnicomprensivo, a carico del mutuatario, e il favore della banca per l’estinzione anticipata. Generalmente il compenso viene calcolato in percentuale, dall’1% al 3% dell’importo che si intendere restituire anticipatamente alla banca.

Ci sono casi di estinzione anticipata del mutuo gratuiti?

La legge dispone che non possono essere previsti compensi o penali a fronte di un’anticipata estinzione di un mutuo destinato all’acquisto, ovvero alla ristrutturazione, di unità immobiliari abitative destinate a essere l’abitazione del mutuatario ovvero destinate allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

Come si richiede l’estinzione anticipata del mutuo?

L’estinzione anticipata del mutuo si richiede alla propria banca, generalmente in forma scritta. L’esecuzione anticipata dell’estinzione, totale o parziale che sia, avviene nei normali tempi bancari.
La banca concede l’estinzione del mutuo purché i pagamenti delle rate siano regolari senza arretrati e purché vengano pagati gli interessi dovuti sino al giorno dell’esecuzione dell’operazione. I principali operatori di mercato non eseguono l’operazione il giorno in cui scade la rata del mutuo.

Cosa accade quando si estingue totalmente il mutuo?

L’estinzione completa del mutuo comporta il venir meno del rapporto obbligatorio in quanto la banca mutuante viene totalmente soddisfatta.
Il debitore in questo caso risparmia gli interessi ancora dovuti alla banca, rispetto al periodo di godimento del denaro programmato e non goduto. Nel caso il mutuo sia garantito da ipoteca, la banca invia ai Registri Immobiliari una comunicazione di estinzione del credito che è assimilabile a una cancellazione di ipoteca. Questa comunicazione avviene gratuitamente e senza oneri a carico del mutuatario.
Resta inteso che il mutuatario può scegliere di cancellare l’ipoteca a mezzo di un atto notarile a proprie spese; tale modalità nella prassi è di fatto non più usata.

Cosa accade quando si estingue parzialmente il mutuo?

Il debitore ha facoltà di estinguere il mutuo anche parzialmente restituendo anticipatamente alla banca un importo inferiore rispetto al capitale residuo ancora dovuto. L’estinzione parziale anticipata comporta la riduzione dell’importo di ogni singola rata residua (al netto di rialzi dovuti in caso di tasso variabile) e non dà luogo a una riduzione del numero delle rate.

La sorte di eventuali contratti assicurativi

Il mutuatario, talvolta, sottoscrive assicurazioni di varia natura legate al mutuo e in determinati casi il pagamento di queste assicurazioni avviene anticipatamente per tutto il periodo di ammortamento del mutuo programmato. In questi casi il mutuatario che estingue anticipatamente il mutuo ha diritto a farsi restituire i premi assicurativi relativi al periodo non goduto.

Quando conviene l’estinzione anticipata?

In termini meramente economici, l’estinzione parziale conviene durante i primi anni del mutuo in quanto, generalmente, i tassi di interesse sono alla “francese”. I tassi di interesse alla francese prevedono che la rata sia destinata per una parte al pagamento del capitale e per l’altra parte al pagamento degli interessi. La parte destinata al pagamento degli interessi durante l’ammortamento è decrescente, mentre la parte destinata al pagamento del capitale durante l’ammortamento è crescente.
In altre termini, considerato che nei primi anni di ammortamento del mutuo si paga la maggior parte degli interessi è proprio in questo periodo che si può massimizzare il maggior risparmio in caso di anticipata estinzione.

Va, tuttavia, considerato che in un periodo storico come questo ove i tassi sono molto bassi, in termini finanziari, può essere opportuno destinare i propri denari in investimenti che possano determinare un rendimento maggiore rispetto al risparmio che si otterrebbe dall’estinzione anticipata del mutuo. Questi aspetti sono delicati da affrontare e non privi di rischi, per questo motivo è opportuno affidarsi al consiglio di un consulente finanziario abilitato.