Articolo scritto in collaborazione con Andrea Maggioni

Le misure introdotte per affrontare l’emergenza Coronavirus sono varie e riguardano molteplici aspetti del nostro vivere quotidiano; tra queste, di interesse per il contribuente è l’articolo 24, D.L. 8 aprile 2020, n. 23 (D.L. avente a oggetto misure urgenti in materia economica, interventi in materia di salute e lavoro, proroga di termini amministrativi e processuali), il quale mira a congelare i termini riguardanti la c.d. agevolazione prima casa e il riconoscimento del credito di imposta per il riacquisto di una prima casa.

Quali imposte sono coinvolte?

L’agevolazione prima casa riguarda le seguenti imposte:

• l’imposta di registro, nella misura del 2% del valore catastale, che si applica nei trasferimenti di abitazioni tra privati o anche da imprese a privato nei casi in cui l’IVA non sia obbligatoria;
• l’imposta sul valore aggiunto, nella misura del 4% del prezzo, che si applica obbligatoriamente nei trasferimenti da impresa costruttrice a privato quando la vendita avviene nei 5 anni dalla fine lavori, oppure per opzione quando i 5 anni siano decorsi;
• le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200,00 ciascuna, in caso di successione mortis causa oppure in caso di donazione.

Per un approfondimento si rinvia all’articolo sulle agevolazioni prima casa, ove si esplicano i requisiti.

In breve, quali sono i requisiti per le c.d. agevolazioni prima casa?

Per ottenere le c.d. agevolazioni prima casa è necessario che:

1. l’acquisto riguardi un immobile abitativo non rientrante nelle categorie catastali A1, A8 o A9;
2. l’immobile che si acquista si trovi nello stesso Comune in cui risiede il beneficiario, oppure lo stesso deve impegnarsi a trasferirvi, entro 18 mesi dall’acquisto dello stesso, la sua residenza;
3. l’acquirente dichiari di non essere titolare di altre case nello stesso Comune e di non essere titolare di diritti reali su immobili comprati con le agevolazioni prima casa.
   Inoltre, anche chi è già proprietario di un’abitazione c.d. “prima casa” può usufruire delle agevolazioni prima casa, purché il vecchio immobile venga alienato, a qualsiasi titolo (quindi anche donato) entro 12 mesi dall’acquisto del nuovo immobile.

Cosa devo fare per non perdere le agevolazioni prima casa?

Per non decadere dalle agevolazioni prima casa, l’abitazione acquistata non deve essere venduta nel primo quinquennio. Si precisa, infatti, che, in caso di vendita infraquinquennale, il contribuente decade dall’agevolazione, salvo che nei 12 mesi successivi non riacquisti un altro immobile da destinare ad abitazione principale.
La decadenza comporta il versamento dell’imposta piena (detratto quanto già versato in sede di acquisto) oltre a una sanzione del 30%.

Quali sono i termini sospesi dal decreto legge sopra citato?

Il legislatore, consapevole delle misure restrittive imposte dalla legge a causa dell’emergenza sanitaria, ha sospeso dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020 i seguenti termini:

• il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza da parte dell’acquirente nel comune in cui è situata l’abitazione: quindi, nel caso l’acquisto sia avvenuto in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso fino a fine anno e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio 2021; nel caso, invece, l’acquisto avvenga da oggi a fine anno il termine comincia a decorrere dal 1° gennaio 2021 e il cambio di residenza dovrà avvenire entro il 30 giugno 2021;
• il termine di 1 anno per riacquistare una prima casa, quando si è venduta una prima casa prima del decorso dei 5 anni dal suo acquisto: quindi, se la vendita è avvenuta in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio e conseguentemente il contribuente avrà oltre 10 mesi e qualche giorno in più per poter acquistare una nuova abitazione; nel caso, invece, la vendita avvenga da oggi a fine anno, il termine decorre dal 1° gennaio 2021 e l’acquisto dovrà avvenire entro la fine dell’anno 2021;
• il termine di 1 anno per vendere la prima abitazione “prima casa”, quando il contribuente ha acquistato una seconda abitazione “prima casa” obbligandosi a vendere la prima nel termine annuale appena citato: quindi se l’acquisto è avvenuto in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio e, conseguentemente, il contribuente avrà oltre 10 mesi e qualche giorno in più per poter vendere la sua abitazione; nel caso, invece, l’acquisto avvenga da oggi a fine anno, il termine decorre dal 1° gennaio 2021 e la vendita dovrà avvenire entro la fine dell’anno 2021;
• infine, è sospeso il termine di 1 anno relativo al credito di imposta usufruibile nel caso di riacquisto di una prima casa di abitazione entro 1 anno dalla vendita di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa: quindi, se la vendita è avvenuta in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio e, conseguentemente, il contribuente potrà usufruire del credito entro 10 mesi e qualche giorno nel caso di acquisto di una nuova abitazione; nel caso, invece, la vendita dell’attuale immobile avvenga da oggi a fine anno, il termine decorre dal 1° gennaio 2021 e il credito potrà essere usufruito entro la fine dell’anno 2021.

Quali sono i termini non sospesi dal decreto legge?

Secondo la Circolare 9/E, emanata dall’Amministrazione Finanziaria in data 13 aprile 2020, la sospensione dei termini non è applicabile quando porta pregiudizio al contribuente e ciò avviene nei seguenti casi:

• nel termine di 5 anni, che deve essere rispettato al fine di rivendere la casa nel caso in cui non si ricompri entro un anno: in altre parole, il contribuente dovrà rispettare i 5 anni dall’acquisto senza che la sospensione dei termini qui descritta comporti un aggravio;
• il termine di 1 anno per cui il credito di imposta si porta in diminuzione alla presentazione della dichiarazione successiva all’acquisto.