In termini generali, la cartolarizzazione immobiliare rappresenta un processo di trasferimento di beni immobili a favore di una società c.d. veicolo, la quale a favore di determinati soggetti rende disponibile i flussi di cassa futuri, derivanti dalla vendita dei beni immobili ovvero dai canoni di locazione, attesi dal compendio immobiliare.

La cartolarizzazione di immobili pubblici

In passato, il nostro paese ha utilizzato la cartolarizzazione di beni immobili pubblici al fine di accelerare la loro dismissione. La cartolarizzazione dei beni immobili pubblici è avvenuta da parte degli enti previdenziali i quali hanno trasferito i loro asset immobiliari a una società veicolo. I beni vennero individuati con decreto ministeriale e il patrimonio acquisito dalla società veicolo era da intendersi separato rispetto al proprio. La società veicolo emetteva obbligazioni sui mercati internazionali e la raccolta dei fondi derivanti dalla collocazione delle obbligazioni veniva trasferito agli enti previdenziali. Il successivo flusso di cassa derivante dalla vendita degli immobili veniva utilizzato per rimborsare i titoli obbligazionari e il pagamento di eventuali cedole. Il potenziale avanzo di gestione veniva trasferito al Ministero dell’Economia e delle Finanze.
L’esperienza è stata piuttosto fallimentare per le casse dello Stato e le società veicolo create a tale scopo vennero messe in liquidazione, ritrasferendo gli immobili invenduti agli originari enti previdenziali.

La cartolarizzazione d’immobili privati

Le operazioni di cartolarizzazione immobiliare sono disciplinate dalla legge 130 del 1999 (come recentemente novellata). In particolare, tale normativa individua le c.d. ReoCo (Real Estate Owned Company), ossia società di capitali che hanno per oggetto esclusivo l’acquisizione, la gestione e la valorizzazione di asset immobiliari al fine di garantire i crediti derivanti dalle operazioni di cartolarizzazione. Le ReoCo possono svolgere l’attività di cartolarizzazione in proprio ovvero attraverso ulteriori società veicolo d’appoggio, alle quali viene permesso di acquisire, in tutto o in parte, i debiti originari, i beni immobili a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione.

Come funziona la cartolarizzazione dei beni immobili?

La società veicolo acquista a titolo oneroso beni immobili, con procedure semplificate, da soggetti o enti privati. La società veicolo, per pagare gli immobili, emette sul mercato dei titoli obbligazionari che vengono sottoscritti da plurimi investitori. I proventi e le somme, in qualsiasi modo derivanti dagli asset immobiliari acquisiti, costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti da quello delle società veicolo e sono destinati al rimborso dei titoli obbligazionari emessi e al pagamento delle eventuali cedole.

I diritti spettanti ai detentori dei titoli obbligazionari

Le obbligazioni derivanti dalle cartolarizzazioni immobiliari, in particolare, pagano al detentore delle cedole a scadenze prefissate per un ammontare determinato sulla base di tassi di interesse fissi o variabili. Alla scadenza dell’investimento, il titolare ha diritto alla restituzione del capitale investito. Il rischio connesso a questi investimenti solitamente viene ritenuto moderato.

Quali sono i vantaggi della cartolarizzazione immobiliare?

La cartolarizzazione immobiliare rappresenta un modo per velocizzare l’acquisizione di liquidità da parte di quegli enti che hanno a loro carico diversi immobili che non creano flussi di cassa. In questo modo viene ottimizzata la gestione dello stato patrimoniale sociale e si accrescere al contempo la visibilità sul mercato.

Conclusioni

La cartolarizzazione immobiliare rappresenta un importante strumento per gli investitori immobiliari e costituisce una modalità per ravvivare un settore sostenendone i prezzi degli immobili. Resta inteso che la società veicolo, per garantire ai titolari dei titoli il rimborso dell’investimento nonché il pagamento delle relative cedole, deve individuare dei soggetti di adeguata competenza al fine garantire la corretta amministrazione e valorizzazione degli immobili ad essa affidati.