Brevi cenni sull’azienda

L’azienda è l’insieme dei beni organizzati dall’imprenditore per lo svolgimento di una determinata attività economica. I beni possono essere materiali, come ad esempio immobili, le scorte e merci in magazzino, i macchinari, il parco vetture. Oppure possono essere immateriali, come ad esempio brevetti, progetti, licenze commerciali, software, invenzioni, marchi.

Può accadere che gli imprenditori abbiano interesse a cedere in blocco i beni aziendali e quindi trasferire in un unico contesto la titolarità dell’azienda. L’azienda viene considerata quindi come un unico elemento, benché sia composto da una pluralità di beni e di posizioni rilevanti per la legge, compreso l’avviamento. L’avviamento è inteso come il maggior valore che i beni acquisiscono per effetto dell’organizzazione imposta dall’imprenditore, comprensivo della clientela e del prestigio acquisiti dall’attività.

La legge quindi disciplina i contratti che hanno ad oggetto l’azienda. In particolare, le norme riguardano la sorte dei contratti, dei debiti e dei crediti, la concorrenza commerciale, la materia fiscale e i rapporti di lavoro.

L’affitto di azienda

L’azienda può essere quindi trasferita con il trasferimento della proprietà o del godimento.

L’affitto di azienda è il contratto tipico che consente di trasferire il godimento dell’azienda. Con questo contratto la proprietà di essa resta all’imprenditore concedente che affida la gestione a un soggetto terzo, ovvero l’affittuario. Si tratta di un’operazione simile a quella riguardante gli immobili in cui chi assume in affitto l’azienda deve pagare un canone all’imprenditore affittante a fronte del godimento dell’azienda.

Affitto di ramo d’azienda e subaffitto d’azienda

L’imprenditore può svolgere anche attività differenti oppure una unica attività in differenti luoghi ed essere interessato.

Se l’affitto ha ad oggetto solo una parte dell’intera azienda, il contratto viene definito “affitto di ramo d’azienda”. Questo perché riguarda solo una delle attività svolte dal concedente oppure solo quella esercitata in un determinato luogo.

Se invece il concedente intende affidare ad un altro soggetto la gestione dell’azienda, è possibile perfezionare un contratto di subaffitto d’azienda. In questo contratto, l’affittuario assume la veste di subconcedente e riceve un canone dal subaffittuario, cioè dal soggetto che di fatto svolge l’attività economica.

I vantaggi dell’affitto d’azienda

L’affittuario potrà svolgere l’attività economica e fare propri i frutti dell’attività. L’affittante riceve un compenso fisso, di regola mensile, senza avere a proprio carico il rischio di gestione dell’attività. Inoltre, il concedente è garantito perché mantiene la proprietà dell’azienda. Al termine del contratto o in caso di risoluzione, potrà infatti rientrare in possesso dell’azienda e riprendere a svolgere l’attività in proprio.

L’affittuario ha anche il vantaggio di poter svolgere l’attività ricevendo beni che sono già stati organizzati e hanno manifestato la loro potenzialità. Egli si potrà quindi affacciare sul mercato con un pacchetto già pronto, “chiavi in mano”.

Chi assume in affitto l’azienda, anziché pagare l’intero valore dei beni facendo investimenti gravosi e chiedendo credito ad istituti bancari, avrà solo l’onere di pagare l’importo mensile del canone.

L’affitto d’azienda è uno strumento utile anche nell’ambito della riorganizzazione aziendale. Il suo utilizzo consente di ripartire la titolarità e la gestione dell’azienda all’interno di un gruppo di società.

Un altro utilizzo riguarda le situazioni di crisi: la società titolare dell’azienda può avere interesse a concludere un contratto di affitto per poter superare la situazione di crisi. L’affitto consente perciò di evitare che il fermo dell’attività riduca il valore dell’azienda, anche nella prospettiva poi di una futura cessione a terzi.

Accade spesso che l’affittuario dell’azienda si avvicini all’attività d’impresa con una limitata pregressa esperienza. In queste ipotesi, l’affitto d’azienda esprime tutta la sua utilità sia per l’imprenditore concedente, sia per il primo. Costui si può infatti avvicinare gradualmente all’indipendenza valutando se è in possesso delle capacità necessarie per la gestione dell’azienda.

L’affitto di azienda spesso si rivela una soluzione utile per la pianificazione del passaggio di proprietà con un’effettiva cessione di azienda. Non è raro che i contratti di affitto di azienda attribuiscano al conduttore il diritto o l’impegno del futuro acquisto. Inoltre, possono contenere clausole che attribuiscono al conduttore il diritto di prelazione nell’acquisto dell’azienda.

Il contratto che analizziamo in questa occasione si rivela proficuo anche nel passaggio generazionale. Soprattutto nelle ipotesi in cui l’azienda sia stata ereditata da un minore, da un soggetto con limitata capacità di agire o da una pluralità di eredi non interessati alla gestione diretta. L’affitto infatti consente all’erede di non assumere la qualifica di imprenditore e di concedere il godimento a terzi.

Aspetti fiscali

L’affitto di azienda di regola è un’operazione soggetta a Iva, quindi sul canone che il conduttore paga all’imprenditore andrà applicata l’aliquota ordinaria.

Quando l’imprenditore concede in affitto l’unica azienda al conduttore, non potendo proseguire l’attività perde la qualifica di imprenditore, quindi il contratto è soggetto ad imposta di registro.

Nel caso in cui nel patrimonio aziendale siano compresi anche immobili, occorre verificare se il valore degli immobili sia superiore al valore degli altri beni. In questa ipotesi oltre all’Iva occorre versare anche l’imposta di registro, il tutto per evitare che l’affitto d’azienda sia utilizzato come strumento per aggirare l’imposizione fiscale della locazione di immobili.

Affitto d’azienda e notaio

Il contratto di affitto di azienda è soggetto al deposito presso il registro delle imprese e deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata dal notaio.

Il ruolo rilevante del notaio nell’affitto di azienda è evidente. Anche in assenza di un registro pubblico, assimilabile a quello degli immobili, che consenta di verificare la titolarità dell’azienda e di tutti i beni aziendali, il notaio può essere di supporto nello svolgimento di attività di controllo. Queste attività includono la verifica dell’assenza di ipoteche o pignoramenti sui beni immobili compresi nell’azienda, oppure la verifica della loro regolarità urbanistica e catastale. Inoltre la comprovata esperienza nel settore può rivelarsi utile nella redazione delle clausole contrattuali o nella verifica del titolo di acquisto dell’azienda, facendo emergere divieti o limiti all’affitto della stessa.