Il nostro ordinamento giuridico prevede un’apposita normativa per gli acquisti di immobili dal costruttore, effettuati da parte di acquirenti persone fisiche. Questa normativa è il D.Lgs. n. 122/2005, modificato dal D.Lgs. n. 14/2019, o T.A.I.C. (Testo per la Tutale degli Acquirenti di Immobili da Costruire).
Il suddetto Testo prevede una serie di prescrizioni che devono essere seguite ed applicate. Queste prescrizioni si esplicano in diverse tutele per l’acquirente persona fisica, considerato la parte contrattuale “debole”.

Il compromesso o preliminare notarile (art. 6 D.Lgs. n. 122/2005, modificato dall’art. 388 D.Lgs. n. 14/2019)

Il compromesso o preliminare che ha ad oggetto un immobile da costruire o in corso di costruzione deve essere obbligatoriamente stipulato per atto notarile pubblico o per scrittura privata autenticata da un notaio.
In caso di stipula del contratto in qualsiasi diversa forma e, quindi, senza l’intervento del notaio, la sanzione prevista dalla legge è la nullità del contratto stesso.
Il preliminare notarile non solo viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate, ma viene anche trascritto nei competenti Registri Immobiliari ai fini pubblicitari e, quindi, per la sua opponibilità ai terzi, ai sensi dell’art. 2645-bis codice civile. La trascrizione immobiliare consiste, infatti, in una vera e propria “prenotazione” dell’acquisto dell’immobile che viene reso legalmente valido verso qualunque terzo soggetto. Il costruttore venditore (parte contrattuale “forte”) non può poi vendere l’immobile a terzi né concedervi ipoteca e non può subire un pignoramento.
Inoltre:

• al preliminare vanno allegati gli elaborati progettuali, che devono essere predisposti dal costruttore;
• al preliminare va allegato anche il capitolato dei lavori, che deve essere predisposto sempre dal costruttore;
• il contratto deve contenere tutte le indicazioni di cui all’art. 6 D.Lgs. n. 122/2005, in particolare gli estremi della fideiussione di cui infra ed alcuni dati ed elementi tecnici che devono essere forniti dal costruttore.

La garanzia fideiussoria (artt. 2 e 3 D.Lgs. n. 122/2005, modificati dall’art. 385 D.Lgs. n. 14/2019)

Obbligo legale per il costruttore, al momento del preliminare, è rilasciare al promissario acquirente una fideiussione bancaria od assicurativa, che copra e garantisca tutte le somme che questi abbia già riscosso o riscuoterà prima del rogito.
I soggetti legittimati al rilascio della fideiussione sono solo Banche ed Assicurazioni; indi, una fideiussione rilasciata da un soggetto diverso è da considerarsi nulla.
Il notaio rogante deve controllare il contenuto della fideiussione, affinché essa sia rispondente all’apposito modello standard ministeriale (allegati A (modello) e B (scheda tecnica) – art. 1 comma 4 D.M. n. 125/2022).

La polizza assicurativa decennale postuma (art. 4 D.Lgs. n. 122/2005, modificato dall’art. 386 D.Lgs. n. 14/2019)

Altro obbligo di legge per il costruttore è quello di consegnare all’acquirente, a pena di nullità del contratto, una polizza assicurativa postuma di durata decennale. Questa polizza serve a coprire il risarcimento di eventuali danni diretti all’immobile per rovina o gravi difetti o vizi costruttivi manifestatisi dopo il trasferimento della proprietà.
La violazione dell’obbligo di consegna della polizza decennale postuma è punita con la sanzione della nullità relativa del relativo contratto di trasferimento della proprietà.
Il costruttore deve consegnare la polizza assicurativa entro la data prevista prevista per il rogito e, quindi, successivamente alla presentazione della segnalazione certificata di abitabilità al Comune, dopo la fine lavori.
Se la polizza non viene consegnata, il promissario acquirente può comunicare al venditore la propria volontà di recedere dal contratto, escutendo le somme fino a quel momento corrisposte.
Come per la fideiussione, il notaio ha il compito di inserire nell’atto di compravendita la menzione degli estremi della polizza assicurativa e la sua conformità al modello ministeriale (allegato A – art. 1 comma 2 (schema tipo) e allegato B – art. 1 comma 5 (scheda tecnica) D.M. n. 154/2022).7

Il rogito o contratto definitivo

A differenza ed in aggiunta a quanto prevede la legge per le compravendite immobiliari tra privati, nell’acquisto da impresa costruttrice, il costruttore al momento del rogito deve anche:

• emettere le fatture a saldo di quanto percepito dall’acquirente, incluse quelle particolari per esempio per eventuali detrazioni fiscali relative al costo di costruzione di boxes, autorimesse o posti auto;
• consegnare all’acquirente la polizza assicurativa decennale postuma, come sopra anticipato;
• se trattasi di immobile in condominio, predisporre e consegnare all’acquirente (ed eventualmente far allegare all’atto) il regolamento di condominio e le relative tabelle millesimali;
• garantire la conformità degli impianti di cui è dotato l’immobile, fornendo all’acquirente tutte la relativa documentazione tecnico-amministrativa.

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