Quando si acquista un vecchia costruzione, la verifica dell’agibilità è un aspetto da non sottovalutare. L’acquirente di una abitazione si aspetta che l’immobile individuato sia abitabile e salubre ed è per questo che in sede di trattativa commerciale va approfondita la tematica della presenza o meno della segnalazione certificata di agibilità, per evitare spiacevoli sorprese dopo l’atto di compravendita.

Cos’è la segnalazione certificata di agibilità?

La segnalazione certificata di agibilità accerta, secondo la normativa tempo per tempo vigente, la sussistenza nell’immobile delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato all’ufficio tecnico comunale (art. 24 D.P.R. 380/2001).

L’agibilità nel tempo

Dal 1° gennaio 2016, l’agibilità è attestata da un professionista a mezzo della segnalazione certificata di agibilità. Differentemente dal passato, è il professionista che si assume la responsabilità che l’immobile abbia i requisiti previsti dalla legge.

Dal 30 giugno 2003 al 31 dicembre 2015, l’agibilità era rilasciata, entro 30 giorni dalla ricezione della domanda, a cura del responsabile del competente ufficio comunale, previo esame del relativo incartamento e previo eventuale controllo dell’immobile. Nel caso di mancato rilascio dell’agibilità nei termini previsti senza alcuna richiesta del Comune, la certificazione si riteneva compiuta con il silenzio assenso (30 giorni nel caso di presenza del parere dell’azienda sanitaria locale; 60 giorni in caso di autodichiarazione).

In data anteriore al 30 giugno 2003, si doveva fare riferimento al testo unico in materia sanitaria, il R.D. 27 luglio 1934, n. 1265, che ha introdotto l’autorizzazione di abitabilità, con una funzione meramente sanitaria e non anche edilizia (all’epoca, infatti, non esisteva ancora il concetto di licenza edilizia). Successivamente, la materia venne via via riformata e nello specifico è stata oggetto di revisione per il tramite:

• della legge Ponte (L. 765/1967) con cui si introdusse la distinzione (oggi non più in vigore) tra agibilità, relativa agli immobili non residenziali, e abitabilità relativa ai beni immobili abitativi;
• della L. 46/1990, relativa alla conformità degli impianti, grazie alla quale il certificato di agibilità/abitabilità venne condizionato al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o del loro collaudo;
• del D.P.R. 425/1994 che inserì l’obbligo, per le costruzioni di nuove case o nel caso di ristrutturazione maggiore, di allegare alla domanda di abitabilità ulteriore documentazione (e precisamente il collaudo statico relativo al cemento armato, l’accatastamento dell’immobile, dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti, nonché la dichiarazione del diretto dei lavori della conformità dell’opera al progetto depositato in comune);

Successivamente, il D.P.R. 380/2001 soppresse la dualità tra agibilità/abitabilità e i termini vennero assorbiti nel certificato di agibilità, da rilasciarsi come sopra meglio descritto.

L’attuale disciplina dell’agibilità degli edifici

Al fine di attestare l’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori dell’edificio, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività (o ancora, i loro successori o aventi causa), devono presentare allo sportello unico per l’edilizia, la segnalazione certificata per le nuove costruzioni e anche in caso di ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali. Ed invero, la segnalazione certificata di agibilità può essere anche parziale.

Ai sensi dell’art. 24, D.P.R. 380/2001, la segnalazione certificata di agibilità va presentata unitamente alla seguente documentazione:

• attestazione del direttore dei lavori che assevera la sussistenza delle condizioni di legge;
• certificato di collaudo statico;
• dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• l’accatastamento dell’immobile;
• dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni previste dalla legge.

Dopo la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, il fabbricato può essere utilizzato, con una dovuta precisazione: l’ottenimento della documentazione in oggetto non inibisce all’autorità pubblica di emettere una dichiarazione di inagibilità.

Quali sono le garanzie che dare il venditore in sede di compravendita di un fabbricato?

Generalmente, in sede di atto di compravendita, il venditore garantisce l’acquirente sulla presenza dell’agibilità.

In questo caso il venditore, a seconda dell’anno di costruzione dell’immobile, consegna all’acquirente il certificato di abitabilità/agibilità.

Nel caso di agibilità formata per silenzio assenso, verrà consegnata la copia attestante la presentazione della domanda presso il competente ufficio (solitamente portante la data e il protocollo comprovante l’avvenuto deposito), unitamente agli allegati previsti dalla legge tempo per tempo vigente.In tal caso l’acquirente dovrà, altresì, dichiarare che non sono stati emessi provvedimenti di sospensione o diniego.

Qualora sia stata presentata la segnalazione certificata di agibilità, il venditore consegnerà la copia all’acquirente sempre unitamente ai relativi allegati. In questa ipotesi, il deposito presso il competente ufficio comunale viene comprovato mediante esibizione della ricevuta di avvenuta consegna del messaggio di posta elettronica certificata.

È possibile vendere il fabbricato senza la documentazione comprovante l’agibilità?

Il nostro paese si caratterizza per avere un cospicuo patrimonio immobiliare di vecchia o vecchissima costruzione, molto spesso realizzato in epoche ove era assente la normativa edilizia.

Tali edifici possono essere privi di incartamenti comprovanti l’agibilità o, ancora, la documentazione è presente ma non reperibile ovvero reperibile ma solo con grande difficoltà.

In queste ipotesi il venditore potrà comunque vendere il suo fabbricato, garantendo all’acquirente che l’immobile sia idoneo all’uso per il quale è destinato. In ogni caso, in siffatta ipotesi, l’acquirente potrà contare su una tutela risarcitoria in caso di dichiarazione del venditore mendace o semplicemente errata.

Per evitare contenziosi, il notaio dovrà far risultare tale garanzia del venditore in modo espresso e l’acquirente dovrà, a sua volta, accettare in modo esplicito tale condizione di vendita.

È possibile vendere il fabbricato privi dei requisiti di agibilità?

La normativa vigente non impedisce di trasferire la proprietà di un fabbricato in assenza dell’agibilità e, coerentemente, la giurisprudenza non ha mai affermato la nullità di un atto di compravendita di un immobile privo dei requisiti previsti dalla legge. Il tutto, quindi, si deve risolvere dal lato squisitamente privatistico.

In altri termini, il venditore non deve celare all’acquirente il fatto che il fabbricato sia inagibile, in quanto se ciò avvenisse l’acquirente potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per aliud pro alio, oltre alla richiesta del risarcimento del danno subito.

Il bene non agibile, quindi, deve considerarsi commerciabile purché l’acquirente sia consapevole di cosa sta comprando. Ad esempio, l’acquirente potrebbe essere comunque interessato ad acquistare un bene non agibile in quanto ha in programma una ristrutturazione maggiore che si deve, per legge, concludere con la presentazione di una segnalazione certificata di eredità.

Anche in tal caso, è necessaria una clausola espressa nell’atto notarile di compravendita che faccia emergere la piena consapevolezza delle Parti comparenti.