Le operazioni relative a finanziamenti a medio e lungo termine effettuate da istituti di credito, sono esenti dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative e in loro sostituzione è dovuta un’imposta sostitutiva a fronte di una specifica opzione esercitata nell’atto di finanziamento.

Quali sono i contratti a medio e lungo termine?

Si considerano a medio termine i finanziamenti la cui durata è fissata tra 18 mesi e 5 anni, mentre si considerano a lungo termine i finanziamenti la cui durata è fissata sopra ai 5 anni. 

Quali sono i presupposti per applicare l’imposta sostitutiva?

Per applicare l’imposta sostitutiva devono sussistere tre condizioni:

• la prima – di carattere soggettivo – riguarda la natura del soggetto che concede il finanziamento, in quanto deve trattarsi di aziende e istituti di credito: 1) banche italiane; 2) succursali di italiane di banche estere, comunitarie o extracomunitarie; 3) banche comunitarie che operano in Italia; 4) sono parificati alle banche: enti, istituti, fondi e casse previdenziali nei confronti dei propri dipendenti in riferimento all’acquisto di una abitazione (anche seconda abitazione);
• la seconda – di carattere oggettivo – prevede che il finanziamento sia qualificabile come a medio e lungo termine: quindi da 18 mesi e un giorno. Non godono del trattamento agevolato i contratti che consentono alla banca il recesso ad nutum prima che siano trascorsi 18 mesi e un giorno dalla stipula. Viceversa le clausole che prevedono la facoltà di recesso per l’istituto mutuante al verificarsi di determinati fatti (inadempimento o diminuzione della garanzia patrimoniale) del venditore non ostano all’agevolazione. L’estinzione anticipata del mutuo prima della scadenza dei 18 mesi non comporta la decadenza dall’agevolazione;
• la terza condizione è prevedere che sia effettuata una specifica opzione per iscritto nel contratto di finanziamento da esercitarsi congiuntamente dai contraenti (mutuante e parte mutuataria).

Quali sono i casi concreti in cui è applicabile l’agevolazione?

A titolo esemplificativo e non tassativo, l’imposta sostitutiva è applicabile ai seguenti contratti:

• finanziamento in genere, anche contratti all’estero;
• contratto condizionato di mutuo fondiario;
• mutuo di scopo;
• apertura di credito;
• finanziamento concesso per consolidare debiti preesistenti.

L’agevolazione si estende alle garanzie?

L’agevolazione si estende a tutte le garanzie, anteriori o successive al finanziamento; reali (es. un’ipoteca) o personali (es. una fideiussione).

Vi sono casi in cui non si applica l’agevolazione?

L’imposta sostitutiva non si applica nei seguenti casi:

• contratto con cui si dilazionano debiti scaduti: Ris. AE n. 121/E del 13 dicembre 2011;
• ipoteca a garanzia di credito pregresso;
• finanziamento ottenuto tramite cambiali ipotecarie;
• surroghe, le quali sono esenti da imposte;
• ipoteche giudiziali.

In cosa consiste l’imposta sostituiva?

Il trattamento agevolato consiste nella corresponsione di un’imposta sostitutiva in luogo delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali. L’imposta sostitutiva viene versata dalle banche, ma di fatto grava sui mutuatari in quanto incassano la somma mutuata al netto di quanto versato dalla banca per imposta sostitutiva. La trattenuta avviene al momento dell’erogazione del finanziamento.

L’imposta sostitutiva presenta due aliquote da applicare ad una base imponibile pari all’importo del mutuo:

• 0,25% si applica per finanziamenti destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni per l’agevolazione prima casa; per i finanziamenti per liquidità; per finanziamenti erogati a imprenditori e società.
• 2% si applica per l’acquisto della seconda casa.