Cosa succede quando si intende procedere all’acquisto di un immobile in comunione di beni? Capita spesso che vi sia la richiesta di ricevere un atto di compravendita immobiliare ove la parte acquirente, coniugata nel regime patrimoniale di comunione legale dei beni, intenda acquistare un bene immobile escludendolo dalla comunione utilizzando denaro personale. In questo articolo capiremo quando tale richiesta possa essere accolta.

Cosa dispone la legge?

La regola generale è che, qualora il coniuge, coniugato in comunione legale dei beni, spenda il suo denaro per acquistare un bene immobile, questo cada in comunione ai sensi dell’art. 177, comma 1, lett. a, del codice civile.

La legge consente di escludere l’acquisto immobiliare dalla comunione legale dei beni solo quando l’immobile viene acquistato con il prezzo derivante dalle vendita di un bene personale ai sensi dell’art. 179 del codice civile.

Posso dichiarare al notaio che il denaro è personale per escludere l’acquisto dalla comunione legale dei beni?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 12 marzo 2019, n. 7027, sez. II civile, ha stabilito che la mera dichiarazione contenuta nell’atto di vendita relativa all’acquisto di beni immobili da parte di un coniuge dopo il matrimonio, ma con denaro personale, non è sufficiente ai fini di escluderne l’inclusione nella comunione legale, nemmeno nel caso in cui il coniuge non acquirente confermi la natura personale del denaro.

Affinché la dichiarazione al notaio sia efficace è necessario dimostrare effettivamente che il denaro deriva dalla vendita di un bene personale ovvero che il denaro sia ab origine personale (ad esempio per averlo ereditato).

È necessaria la presenza del coniuge non acquirente?

La risposta è positiva. Affinché il bene immobile acquistato venga escluso dalla comunione legale dei beni è necessario, altresì, che il coniuge non acquirente sia parte dell’atto al fine di confermare quanto dichiarato dal coniuge acquirente.

Il denaro deriva da redditi da lavoro: è possibile l’esclusione dalla comunione dei beni?

La risposta è negativa e ciò vale anche nel caso in cui l’altro coniuge sia d’accordo ad escludere il bene dalla comunione dei beni. In questo caso, per acquisire un bene in proprietà esclusiva è necessario previamente stipulare una convenzione matrimoniale ove i coniugi mutino il regime patrimoniale dalla comunione dei beni alla separazione dei beni.

Conclusioni e riepilogo

L’esclusione dalla comunione legale dei beni utilizzando denaro personale è possibile solo nei seguenti casi:

• il denaro deriva dalla vendita di altri beni personali e di ciò va data contezza e prova al notaio rogante;
• il denaro è ab origine personale, come nel caso in cui sia possibile dimostrare che esso derivi da una donazione o da un’eredità. In tal caso, è opportuno dimostrare che il denaro derivi da un conto bancario appositamente costituito per conservarlo distintamente rispetto al denaro ricavato da redditi di lavoro.

Qualora queste condizioni siano state rispettate è necessario, altresì:

• la dichiarazione del coniuge acquirente che dichiari di voler escludere l’acquisto dalla comunione legale dei beni;
• la dichiarazione del coniuge non acquirente che confermi quanto dichiarato dal coniuge acquirente.