In caso di vendita nel quinquennio della propria abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, la decadenza dall’agevolazione non è evitata qualora entro un anno dall’alienazione si proceda all’acquisto di un altro immobile in nuda proprietà. Questo è il principio che è stato statuito dalla Cassazione con una recente sentenza del 28 giugno 2018 n. 17148, sez. V civile.

La decadenza per trasferimento nel quinquennio

Determina la decadenza dall’agevolazione prima casa qualsiasi atto a titolo gratuito o oneroso che determina la perdita della titolarità del diritto acquistato. Deve, però, trattarsi di un atto volontario e quindi non decade dall’agevolazione chi subisce un’esecuzione forzata o se il bene viene venduto in una procedura fallimentare.

La decadenza si verifica anche in caso di cessione parziale?

Si verifica tale decadenza non solo se è ceduto l’intero diritto acquistato, ma anche se è ceduto una parte di esso (quota o diritto). In tal caso la decadenza opera in proporzione al valore del diritto trasferito.

La decadenza si verifica anche in caso di cessione separata del box/cantina pertinenziale?

Si verifica la decadenza anche nel caso in cui nei 5 anni sia stata venduta una pertinenza separatamente dall’unità immobiliare a cui accede. Secondo l’Amministrazione Finanziaria non è possibile evitare la decadenza acquistando un’altra pertinenza né compete il credito di imposta.

Il cambio di destinazione d’uso comporta la decadenza dell’agevolazione prima casa?

Il mutamento della destinazione d’uso nel quinquennio non comporta la decadenza dei benefici acquisiti con l’agevolazione prima casa.

Cosa succede in caso di risoluzione del contratto nel quinquennio ovvero in caso di trasferimento con riserva di proprietà?

Si verifica la decadenza nel caso di risoluzione del contratto di acquisto dell’immobile nel quinquennio ovvero se nel caso di trasferimento con riserva di proprietà il bene viene fiscalmente ritrasferito al venditore.

Come si evita la decadenza dall’agevolazione prima casa in caso di rivendita nel quinquennio?

La decadenza è evitata se il contribuente proceda al riacquisto di un’altra abitazione purché:

• il riacquisto avvenga a titolo oneroso  entro 12 mesi dalla vendita e sia soggetto ad IVA o a imposta di registro;
• secondo l’Agenzia delle Entrate il riacquisto donativo non è idoneo ad evitare la decadenza (tuttavia, la Corte di Cassazione con sentenza del 26 giugno 2013, n. 16077 ha ritenuto idoneo l’acquisto a titolo gratuito per evitare la decadenza dell’agevolazione prima casa);
• si evita la decadenza anche se si acquista un bene locato a terzi, purché entro i termini di decadenza dell’azione di finanza il contribuente lo abbia adibito a propria abitazione;
• è idoneo ad evitare la decadenza anche l’acquisto di un diritto reale di godimento o di una quota;
• l’acquisto della nuda proprietà non è idoneo ad evitare la decadenza e ciò è stato confermato dalla Corte di Cassazione con  sentenza del 28 giugno 2018 n. 17148. E’ stato, tuttavia, sostenuto che nel caso l’usufrutto spetti ad un familiare o anche ad un terzo e questi acconsentano al nudo proprietario di adibire l’alloggio a propria casa di abitazione ciò evita la decadenza dalla prima casa;
• l’acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale è idoneo ad evitare la decadenza, ma è necessario che entro l’anno venga ad esistenza il fabbricato e che entro il termine triennale dal verificarsi della causa di decadenza, lo stesso sia adibito ad abitazione principale;
• la stipula di un preliminare non è sufficiente ad evitare la decadenza;
• si evita la decadenza anche in forza di un acquisto di un immobile per il quale non ricorrono i presupposti per l’agevolazione prima casa purché il bene venga adibito ad abitazione principale;

In questi casi il termine triennale di decadenza dall’azione di finanza decorre dallo spirare dell’anno successivo al trasferimento stesso, poiché è da tale data che l’ufficio può verificare la decadenza.

L’immobile acquistato deve essere adibito a propria casa di abitazione?

In caso di vendita nel quinquennio, per evitare la decadenza è necessario non solo procedere all’acquisto di altro immobile entro l’anno, ma anche necessario che esso sia destinato ad abitazione principale dell’acquirente. L’acquirente, quindi, decade se entro l’anno non vi abiti effettivamente. Non  essendo previsto un termine entro il quale destinare l’immobile a propria abitazione, si deve ritenere che la destinazione debba avvenire entro il termine triennale in cui si prescrive l’azione di accertamento.