La compravendita immobiliare (per scrittura privata autenticata o atto pubblico) è il contratto notarile in forza del quale un soggetto trasferisce la proprietà (o altro diritto) di un bene immobile a un altro soggetto contro il versamento di un prezzo.
In particolare, la compravendita della “prima casa” è generalmente uno dei contratti più importanti nella vita di una persona ed è per questo che si consiglia di recarsi dal notaio fin dall’inizio delle trattative.
Il notaio, infatti, ha le conoscenze necessarie per assistere l’acquirente durante la trattativa al fine di garantirgli un acquisto sicuro.

La raccolta e il controllo dei documenti

Dopo il conferimento dell’incarico ed un primo colloquio (o più colloqui se necessari) con il notaio scelto, primo passo da compiere è la raccolta della documentazione necessaria allo studio notarile per istruire la pratica.
L’attività di raccolta compete alle parti; se vi è intermediazione immobiliare, solitamente è l’agente immobiliare che si occupa di questo incombente aiutando i clienti.
I documenti da sottoporre alla verifica dello studio notarile sono:

• carta di identità e codice fiscale di parte venditrice e parte acquirente;
• certificato (o autocertificazione) di stato civile e regime patrimoniale delle parti (celibe o nubile, di stato libero, vedovo/a, coniugato/a in comunione o separazione dei beni);
• documentazione catastale dell’immobile oggetto di compravendita (dati catastali, visure e planimetrie);
• titolo/i di provenienza, cioè l’atto/gli atti in forza dei quali parte venditrice è divenuta proprietaria (o titolare di altro diritto) dell’immobile;
• se l’immobile fa parte di un condominio, liberatoria dell’amministratore di condominio (cioè dichiarazione attestante la situazione di parte venditrice relativamente al pagamento delle spese condominiali);
• copia dei mezzi di pagamento del prezzo;
• dati dell’eventuale mediatore immobiliare e copia dei mezzi di pagamento dei suoi compensi;
• documentazione edilizio/urbanistica afferente l’immobile (titoli edilizi, agibilità o abitabilità, eventuale certificato di destinazione urbanistica);
• attestato di prestazione energetica;
• documentazione fiscale concernente eventuali detrazioni fiscali, plusvalenza, crediti di imposta, agevolazioni prima casa, etc.;
• documentazione concernente l’eventuale richiesta di mutui o finanziamenti per l’acquisto dell’immobile.
  Tutti i suddetti documenti vengono analizzati e controllati dal notaio e dai suoi collaboratori.

I controlli del notaio, l’istruttoria della pratica e la redazione dell’atto

L’istruttoria di una compravendita immobiliare consiste nell’effettuare:

• controlli antiriciclaggio e di adeguata verifica delle parti;
• ricerche, verifiche e controlli catastali;
• ricerche, verifiche e controlli ipotecari presso i Registri Immobiliari, per accertare i passaggi di proprietà dell’immobile nel tempo e controllare l’assenza o l’eventuale presenza di gravami o pregiudizievoli;
• studio e controllo dell’atto/degli atti di provenienza;
• controllo della correttezza della planimetria catastale ed accertamento della sussistenza della conformità catastale;
• controllo dei titoli edilizi ed accertamento della sussistenza della conformità edilizio/urbanistica;
• controllo della correttezza dell’eventuale certificato di destinazione urbanistica;
• controllo della correttezza dell’attestato di prestazione energetica;
• studio degli aspetti fiscali dell’operazione.
  Solo una volta poste in essere tutte le descritte attività, il notaio ed i suoi collaboratori procedono a redigere la bozza dell’atto di compravendita (e dell’eventuale atto di mutuo) così fissando la data del rogito.

Il giorno del rogito

Al rogito, prima delle lettura dell’atto di compravendita e dell’eventuale atto di mutuo e della loro sottoscrizione, il notaio e/o i suoi collaboratori effettuano ulteriori controlli di adeguata verifica delle parti e di antiriciclaggio, facendo anche compilare e firmare apposita modulistica.
Il notaio poi legge personalmente la bozza dell’atto e durante la lettura presta molta attenzione a controllare che i dati e le informazioni inserite, nonché gli accordi delle parti, siano stati correttamente riportati e se la consegna delle chiavi dell’immobile sia contestuale o differita.

Fatte eventuali correzioni e/o integrazioni alla bozza dell’atto e verificato che tutte le parti abbiamo ben compreso il suo contenuto, il notaio procede alla raccolta della sottoscrizioni degli intervenuti, nonché all’apposizione della sua firma e dell’impronta del suo sigillo notarile.
Al termine del rogito, il notaio:

• fa consegnare da parte venditrice a parte acquirente le chiavi dell’immobile;
• fa consegnare da parte acquirente a parte venditrice i mezzi di pagamento del prezzo;
• consegna alle parti la certificazione di avvenuta stipula, cioè una dichiarazione notarile che prova la compravendita appena sottoscritta.

Dopo il rogito

Dopo la sottoscrizione della compravendita, il notaio ed i suoi collaboratori procedono in tempi celeri (comunque entro trenta giorni) alla registrazione e trascrizione dell’atto.
Solo a questo punto, il notaio può rilasciare alle parti la copia conforme dell’atto di compravendita.

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