Cos’è la surroga?

La surroga del mutuo è il contratto notarile che trasferisce un mutuo garantito da ipoteca da una banca ad un’altra.
Il mutuatario, al fine di cambiare il suo mutuo, contrae con una nuova banca un nuovo contratto di mutuo a condizioni più favorevoli, senza oneri, spese o costi aggiuntivi e senza necessità del consenso della banca originaria.

Come funziona la surroga?

Con la surroga il vecchio mutuo ipotecario viene “sostituito” dal nuovo mutuo ipotecario, senza dover effettuare la cancellazione dell’ipoteca precedentemente iscritta a garanzia del finanziamento, che pertanto permane, e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria.
La surroga è un mutuo di scopo e viene concessa solo per l’importo esattamente uguale al capitale residuo del precedente mutuo (calcolato alla data della stipula della surroga), mentre la durata, il tasso e le altre condizioni economiche del finanziamento possono cambiare anche radicalmente.

Chi può fare la surroga e come?

Possono effettuare la surroga tutti i mutuatari, persone fisiche e non, che abbiano in essere un mutuo con intermediari bancari o finanziari.
L’atto di surroga può attuarsi in diverse modalità alternative tra loro, a discrezione della banca attiva, cioè la banca che eroga il nuovo mutuo. La surroga può essere:

• unilaterale quando si costituisce davanti al notaio solo la parte mutuataria, la quale accetta la proposta contrattuale di mutuo della banca attiva;
• bilaterale quando si costituiscono davanti al notaio la banca attiva (banca surrogante) e la parte mutuataria;
• trilaterale quando si costituiscono davanti al notaio la banca attiva, la banca passiva (banca surrogata) e la parte mutuataria.

In caso di surroga unilaterale o bilaterale (soluzioni maggiormente attuate nella prassi) successivamente la banca passiva dovrà sottoscrivere, sempre in forma notarile, l’atto unilaterale di quietanza; nella surroga trilaterale, invece, la quietanza viene subito rilasciata dalla banca passiva. La quietanza è fondamentale per consentire al notaio rogante la surroga, di volturare l’originaria ipoteca dalla banca surrogata alla banca surrogante in forza dell’atto di surroga (annotazione di surrogazione).

Il mutuatario deve consegnare alla banca attiva tutta la documentazione necessaria per valutare il suo merito creditizio e il notaio incaricato dovrà preventivamente inviare ad essa la relazione notarile preliminare.
La banca passiva non ha diritto di ricevere alcun preavviso da parte del mutuatario di volersi avvalere della surrogazione; tuttavia, è di buon senso che il mutuatario, prima di avviare una nuova pratica di mutuo, proponga alla sua attuale banca la rinegoziazione delle condizioni di quello in essere. La banca passiva deve inviare alla banca attiva il conteggio estintivo e le coordinate ove effettuare il pagamento del debito residuo.
La parte mutuataria ha diritto di ottenere il trasferimento del mutuo in altra banca gratuitamente. La banca attiva, infatti, a pena di nullità dell’atto, deve pagare le spese di perizia dell’immobile, quelle di istruttoria interna e tutti gli oneri notarili; gli unici costi a carico del mutuatario sono quelli assicurativi (assicurazioni obbligatoria e facoltative o accessorie).

Se la procedura non si finalizza entro il termine di 30 giorni dalla richiesta, la parte mutuataria ha diritto di ottenere dalla banca passiva il risarcimento del danno pari all’ 1% del valore del nuovo mutuo, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.

Ci sono limiti alla surroga?

L’art. 120-quater del Testo Unico Bancario non prescrive alcun limite di tempo, conseguentemente è consentito surrogare il proprio mutuo in ogni tempo. É possibile effettuare anche la c.d. “surroga di surroga”: non è ostativo alla concessione di un mutuo con surroga qualora si sia già usufruito una, o più volte, della surrogazione e, pertanto, il mutuatario può surrogare il suo mutuo più volte, secondo le prescrizioni di cui sopra.
Il medesimo art. 120-quater non pone limiti neppure di altro genere alla surroga, tuttavia, considerato che i costi dell’intera operazione competono alla banca surrogante, è possibile che la banca non conceda il finanziamento a fronte di un mutuo di importo modesto, i cui ricavi per la banca non consentano di ritenere l’operazione profittevole per l’istituto bancario.

La banca attiva potrebbe ritenere di non concedere il mutuo di surroga anche per i seguenti motivi:

• il potenziale cliente ha usufruito della surroga diverse volte e ciò rende il cliente poco affidabile;
• il potenziale cliente non ha pagato regolarmente le rate del mutuo in essere ovvero altre rate di finanziamenti chirografari;
• il potenziale cliente ha avuto un decremento del proprio reddito;
• l’immobile ipotecato ha avuto un decremento di valore tale da non costituire più una garanzia sufficiente per la banca.

Ci sono imposte e tasse?

Il legislatore, al fine di facilitare la portabilità dei mutui, ha previsto che l’atto di surroga non comporti alcuna imposta o tassa a carico del mutuatario.
All’atto di surrogazione del mutuo è inapplicabile anche l’imposta sostitutiva di cui al D.P.R. n. 601/1973, che si versa solo al momento di contrazione dell’originario mutuo.
L’annotazione di surrogazione della garanzia ipotecaria sconta una piccola tassa ipotecaria di euro 35,00, che rimane a totale carico della banca attiva.

Qual è il ruolo del notaio?

Il notaio finalizza l’operazione di surrogazione del mutuo ed in particolare:

• accerta l’identità e la capacità delle parti;
• accerta i poteri del/i funzionario/i di banca;
• verifica che il/i bene/i immobile/i oggetto di ipoteca non sia pregiudicato da altri gravami, salva l’ipoteca che verrà annotata di surrogazione al fine di garantire la nuova banca;
• predispone e consegna alla banca attiva la relazione notarile;
• consegna alle parti la copia conforme dell’atto di surroga con i relativi allegati;
• raccoglie la quietanza, in caso di surroga unilaterale o bilaterale.

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