L’ipoteca (artt. 2808 e seguenti codice civile) è un diritto reale di garanzia, sostanziale, attraverso il quale il creditore può esercitare nei confronti del debitore un diritto appunto, senza che occorra la cooperazione del debitore.
L’ipoteca attribuisce al creditore una particolare azione esecutiva, speciale e rinforzata, attraverso la quale espropriare, anche nei confronti di un terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del credito e soddisfarsi con prelazione sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

I caratteri principali dell’ipoteca sono tre:

• accessorietà = rapporto funzionale tra ipoteca e credito garantito dalla stessa, in virtù del quale il rapporto ipotecario è subordinato al rapporto obbligatorio;
• specialità = l’ipoteca deve essere iscritta su beni specificatamente indicati e per una somma di denaro determinata, così che i beni vincolati da ipoteca a garanzia del credito possano essere immediatamente e facilmente individuati;
• indivisibilità = l’ipoteca è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.

Oggetto di ipoteca sono in particolare beni immobili o beni mobili registrati. L’art. 2810 codice civile fa un’elencazione, non esaustiva, dei beni capaci di ipoteca. Titolo dell’ipoteca è il rapporto, l’atto o la situazione giuridica da cui nasce il diritto alla costituzione della garanzia ipotecaria.
Il titolo ipotecario, dunque, costituisce la fonte dell’ipoteca che, a seconda della sua natura giuridica, si distingue in tre tipologie: legale, giudiziale e volontaria.

L’ipoteca legale

Si ha ipoteca legale quando il titolo ipotecario discende direttamente dalla legge. L’art. 2817 codice civile stabilisce, infatti, a favore di quali soggetti ed in quali ipotesi si possa iscrivere ipoteca legale, senza che occorra alcuna manifestazione di volontà.

Tale norme riconosce il diritto all’ipoteca legale a:

• l’alienante sopra gli immobili alienati, per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
• i coeredi e gli altri condividenti, per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai coeredi o ai condividenti ai quali incombe l’obbligo di conguaglio;
• lo Stato Italiano, sopra i beni degli imputati e delle persone civilmente responsabili.

L’ipoteca giudiziale

Si parla di ipoteca giudiziale quando il diritto all’ipoteca nasce da un provvedimento giurisdizionale.
L’art. 2818 codice civile dispone, infatti, che ogni sentenza o provvedimento che condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di un’obbligazione ovvero al risarcimento di danni, è titolo per iscrivere ipoteca sui beni del debitore.
L’ipoteca giudiziale si può iscrivere anche sulla base di lodi arbitrali resi esecutivi e di sentenze pronunciate all’estero dopo che ne è stata dichiarata l’efficacia dall’autorità giudiziaria italiana.

L’ipoteca volontaria

L’art. 2821 codice civile prevede che l’ipoteca può essere concessa anche mediante dichiarazione unilaterale del debitore, per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Si tratta di un atto di straordinaria amministrazione; è un negozio giuridico unilaterale, recettizio ed a causa variabile. Il classico esempio è la concessione de parte del privato mutuatario alla banca mutuante dell’ipoteca volontaria su un bene immobile, a garanzia di un contratto di mutuo ipotecario.

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