Il Certificato di Destinazione Urbanistica (in breve CDU) è un certificato che viene rilasciato dall’Ufficio Tecnico Comunale competente avente la finalità di accertare la destinazione urbanistica e i parametri urbanistici del terreno per il quale questo è stato richiesto.
Ai sensi della normativa vigente, il CDU trova completa disciplina all’interno dell’art. 30 del D.P.R. 380/2001, ove assolve il gravoso compito di evitare la lottizzazione abusiva finalizzata all’abusivismo edilizio.

Che natura giuridica ha il CDU?

La Giurisprudenza è ormai consolidata sul punto e lo ritiene una certificazione, redatta da un pubblico ufficiale, avente carattere meramente dichiarativo e ricognitivo. Anche il Consiglio di Stato si è espresso in modo coerente all’interpretazione giurisprudenziale sostenendo che il CDU non ha carattere costitutivo degli effetti giuridici che dallo stesso risultano, poiché la situazione giuridica risultante dal detto documento non è altro che la conclusione di precedenti provvedimenti che hanno provveduto a determinarla.

Come fare per richiedere il certificato di destinazione urbanistica?

Il Certificato di Destinazione Urbanistica deve essere richiesto al Comune di competenza, ossia quello in cui si trova il terreno oggetto dell’atto notarile.
Il modello può alternativamente essere scaricato dal sito internet del Comune ovvero ritirato presso l’Ufficio Tecnico del comune. Al modello dovrà essere apposta una marca da bollo da euro 14,62 e infine la richiesta dovrà essere corredata da:

• un estratto di mappa catastale (non più vecchio di tre mesi), da cui devono evincersi chiaramente e in modo leggibile le aree interessante dal CDU e quelle circostanti;
• Ricevuta del versamento intestato al Comune (si tenga presente che la causale e l’IBAN variano a seconda del Comune dove è ubicato il terreno. Dette informazioni sono agilmente recuperabili dal foglio di richiesta del CDU);
• Copia fronte e retro dei documenti d’identità.

Da quando è obbligatorio il certificato di destinazione urbanistica?

Il CDU ha visto la luce nel nostro ordinamento con la L. 94/1982 la quale aveva lo scopo di agevolare chi intendesse edificare su un terreno senza avvalersi di una licenza edilizia, facendo ricorso allo strumento del silenzio – assenso nei Comuni con popolazione superiore a 30.0000 abitanti. La finalità iniziale è stata superata con la Legge n. 47 del 1985 e con il Testo Unico.

A cosa serve il certificato di destinazione urbanistica?

È un documento che certifica – in base a quanto previsto dal PGT (Piano di Governo del Territorio) del Comune ove è situato il terreno nonché delle norme di attuazione la destinazione urbanistica relativa a un terreno – i vincoli insistenti sul terreno e i suoi parametri urbanistici.
Ha quindi il fine ultimo di permettere a tutti di conoscere se un determinato bene ha la qualifica di terreno agricolo, edificabile o altra destinazione prevista dalla regolamentazione comunale.

CDU e tassazione

La diversa natura del certificato di destinazione urbanistica ha un impatto fiscale rilevante a seconda della sua destinazione, in quanto la legge rinvia a questo documento per determinare la tipologia di imposizione fiscale legata al trasferimento della proprietà del terreno. A mero titolo di esempio e senza pretese di completezza:

• qualora oggetto dell’atto di compravendita, sia un terreno agricolo questo sarà tassato con imposta di registro al 15% in ogni caso;
• qualora oggetto dell’atto di compravendita, sia un terreno non agricolo, venduto da persona fisica, questo sarà tassato con imposta di registro al 9%;
• qualora oggetto dell’atto di compravendita, sia un terreno edificabile, venduto da società, sconta l’imposta sul valore aggiunto;

Quando è necessario il CDU?

Ai sensi della vigente normativa, il CDU è indispensabile in ogni atto di trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali. In caso di mancanza di allegazione all’atto del certificato, la sanzione comminata è la nullità dell’atto.

Quando non serve il CDU?

Il certificato non è invece necessario quando i terreni oggetto dei suindicati atti siano pertinenze di edifici, a patto che la superficie complessiva dell’area di pertinenza sia inferiore a mq. 5000.

Quando non serve ma è opportuno il CDU?

La normativa in oggetto non trova applicazione in caso di divisioni ereditarie, donazioni tra coniugi e parenti in linea retta e ai testamenti, nonché agli atti costitutivi modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.
La prassi, tuttavia, allega il detto certificato anche alle dichiarazioni di successione, ma anche alle divisioni ereditarie ovvero alle donazioni, sebbene non ciò non sia espressamente previsto dalla legge.

E se non mi rilasciano il CDU?

L’inerzia della Pubblica Amministrazione – la quale può verificarsi in particolar modo nei Comuni di grandi dimensioni – può portare a un mancato rilascio nei termini previsti.
La vigente normativa, come salvaguardia, prevede che in caso di mancato rilascio del certificato, esso possa essere sostituito da una dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti attestante l’avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l’inesistenza di questi ovvero ancora la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi.
Il notaio avrà cura di riportare in atto tutte queste dichiarazioni effettuate ai sensi dell’Art. 30, comma 4, del DPR n. 380/2001, in luogo dell’allegazione del CDU.

Quanto dura il CDU?

Il certificato ha validità per un anno dal momento in cui viene rilasciato, sempre ché – dal momento del rilascio al momento in cui viene utilizzato in atto – non siano intervenute modifiche degli strumenti urbanistici. Il risvolto notarile di quanto appena detto si sostanzia in una dichiarazione resa dalla parte alienante o dai condividenti, che assume il nome di dichiarazione di vigenza.

Il controllo di legalità del notaio in merito al CDU

Il notaio – riguardo gli elementi contenuti nel CDU – non svolge un controllo di legalità ex Art. 28 LN in senso stretto poiché egli è chiamato a verificare solo gli elementi essenziali dello stesso ossia che i dati catastali siano riferibili alla particella oggetto dell’atto, che il certificato sia stato emesso dall’Ente competente e ancora che non sia trascorso un anno dal rilascio.