Cosa si intende per prelazione urbana?

Per prelazione urbana si intende il diritto di prelazione sugli immobili urbani che discende dall’esistenza di un precedente contratto di locazione avente per oggetto un fabbricato urbano. La prelazione urbana attribuisce a determinati soggetti la preferenza, a parità di condizioni, nella cessione di un particolare bene immobile. L’atto eventualmente stipulato senza il rispetto del diritto di prelazione urbana è valido ma diviene inefficace se il conduttore esercita il diritto di riscatto a lui spettante. In questo caso il terzo acquirente rischia di vedersi sottrarre il bene dal conduttore.

La prelazione urbana è attualmente prevista dalle seguenti normative:

1. l’articolo 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392;
2. l’articolo 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431;

Nel primo caso la prelazione è qualificata come “prelazione commerciale”, mentre nel secondo caso la prelazione è qualificata come “prelazione abitativa”.

La legge sull’equo canone

La legge 27 luglio 1978, n. 392, anche nota come legge sull’“Equo Canone”, ha introdotto nel nostro ordinamento un meccanismo convenzionale per la determinazione dei canoni di locazione degli immobili urbani a uso abitativo e disciplinato la locazione commerciale. Il legislatore aveva stabilito importi massimi che potevano essere convenuti tra le parti con calcoli basati su parametri generali quali ad esempio la città in cui si trovava l’immobile, la zona, lo stato di conservazione, la superficie e il piano  del bene. Questa normativa, per la parte relativa al c.d. “equo canone” è stata abrogata dalla legge n. 431 del 1998 che ha introdotto la disciplina della locazione a canone libero e della locazione a canone agevolato.

Quali sono i caratteri e disciplina giuridica della prelazione urbana commerciale?

La prelazione commerciale è disciplinata dall’articolo 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Questa prelazione è collegata al rapporto di locazione avente in oggetto una costruzione urbana a utilizzo commerciale. I beni oggetto di prelazione urbana commerciale sono i beni destinati all’attività commerciale, industriale, artigianale, turistica, purché essi siano immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che comportino contatto diretto con la clientela.
La ratio di questa tipologia di prelazione legale è quella di tutelare l’avviamento commerciale dell’imprenditore che ha in conduzione l’immobile urbano, e agevolare la possibilità che lo stesso possa acquistare il bene immobile nel quale svolge la sua attività.

Quando il proprietario del bene immobile commerciale locato intende procedere alla vendita del bene, ai sensi della suddetta norma di legge, è obbligato a comunicare al conduttore la sua intenzione di vendere, consentendogli di esercitare il diritto di prelazione.

La comunicazione al conduttore deve essere notificata a mezzo ufficiale giudiziario, e devono essere indicati:

• il prezzo pattuito;
• le condizioni concernenti la compravendita;
• l’invito a esercitare la prelazione.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione attribuisce alla denuntiatio carattere di atto formale di interpello vincolato nella forma e nel contenuto, senza che questa sia da qualificarsi come proposta contrattuale. Pertanto, la corrispondente dichiarazione del conduttore di voler esercitare la prelazione non costituisce accettazione di una proposta, e non comporta l’immediato acquisto del bene.

La prelazione locatizia nella “vendita in blocco” e nella “vendita cumulativa”

Uno dei casi più spinosi in materia di “prelazione commerciale urbana” è quello della c.d. “vendita in blocco”, che si verifica quando l’immobile oggetto di locazione commerciale viene venduto unitamente ad altri locali estranei alla prelazione (ad esempio una abitazione).n In proposito, la Corte di Cassazione si è espressa nel senso che la prelazione non opera, nel caso di vendita in blocco dell’intero edificio in cui si trova l’immobile commerciale locato. In questo caso il conduttore non ha diritto alla prelazione né sulla singola unità locata né sull’intero edificio.

Il caso della “vendita in blocco” è da distinguere da quello della “vendita cumulativa”; la vendita cumulativa consiste in una vendita con unico atto di varie unità immobiliari dotate di una propria autonomia. In questa fattispecie l’oggetto del contratto non è unico,  come complesso immobiliare dotato di una propria individualità giuridico – strutturale, ma sono singole unità immobiliari che mantengono la propria individualità e che vengono con l‘occasione vendute insieme. Nella “vendita cumulativa” il diritto di prelazione commerciale deve essere riconosciuto al conduttore.