La Finanziaria 2022 (L. 30-12-2021, n. 234) ha introdotto un’importante agevolazione per il caso di cessione di azienda che abbia nel suo patrimonio dei beni immobili strumentali.

Qual è la tassazione ordinaria nel caso di cessione di azienda?

La cessione di azienda è tradizionalmente un’operazione fuori campo IVA, per la quale si applica l’imposta di registro proporzionale da applicare su una base imponibile pari al prezzo dichiarato nel contratto. Le aliquote previste dalla legge sono diverse e variano a seconda della tipologia di beni che compongono l’azienda; in particolare:

• 0,5% per i crediti;
• 9% con il minimo di 1.000,00 euro per tutti gli immobili, ad eccezione dei terreni agricoli per i quali è dovuta l’aliquota del 15% (sempre con il minimo di euro 1000,00);
• 3% per tutti gli altri beni.

Va ricordato che per ottenere l’applicazione delle diverse aliquote, il contratto deve specificare i diversi prezzi per ciascuna tipologia di beni. Nel caso l’azienda trasferita contenga anche immobili sono dovute anche le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50,00 ciascuna, ai sensi dell’art. 10 D.Lgs. 23/2011. L’imposta di bollo dovuta è in ogni caso di euro 45,00 e diritti dovuti al Registro Imprese per la pubblicità commerciale (art. 2556 c.c.) ammontano ad euro 30,00 oltre ad ulteriori euro 65,00 di bollo.

Qual è la novità introdotta dalla finanziaria 2022?

La Legge Finanziaria 2022 ha introdotto un’agevolazione a favore delle cessioni di azienda con immobili strumentali. In particolare, la base imponibile corrispondente al prezzo relativo ai beni strumentali è soggetta a imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200,00 ciascuna. In questo caso, non essendo applicabili le esenzioni di cui all’art. 10 D.Lgs. 23/2011, è dovuta anche l’imposta di bollo nella misura di euro 230,00 nonché le tasse ipotecarie di euro 35,00 ed euro 55,00 per ciascuna formalità.

Quali sono le condizioni per accedere al regime agevolato?

Per accedere al nuovo regime agevolato il cessionario dell’azienda deve assumere i seguenti obblighi:

• continuare la stessa attività dell’azienda acquistata mantenendo gli assetti occupazionali;
• non cessare l’attività ovvero non trasferire, a qualsiasi titolo, gli immobili strumentali che hanno goduto dell’agevolazione per almeno cinque anni dall’acquisto.

Cosa accade se prima dei cinque anni il cessionario viene meno ai suo obblighi?

Nel caso in cui il cessionario cessi l’attività e/o trasferisca a qualsiasi titolo gli immobili acquistati con l’agevolazione prima dello scadere dei 5 anni dall’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria.

Cosa si intende per beni immobili strumentali?

I beni immobili strumentali che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, sono immobili che hanno come unico impiego quello di essere utilizzati nell’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali. In estrema sintesi, i beni immobili strumentali sono immobili non abitativi e appartenenti ai gruppi di categorie catastali B, C, D e A/10.

Qual è il regime fiscale applicabile nel caso l’azienda contenga anche beni immobili non strumentali?

Ai beni immobili non strumentali facenti parte dell’azienda, si applica l’imposta di registro ordinaria del 9% (per gli immobili abitativi) e del 15% (per i terreni agricoli), col minimo di euro 1.000,00, ai sensi dell’art. 10 D.Lgs. 23/2011.

Esempio di clausola contrattuale:

“Art. <c.art> – IMPOSTA APPLICABILE E BASE IMPONIBILE
Il presente atto a sensi dell’articolo 2 D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 non è soggetto ad IVA, pertanto, sconta le seguenti imposte:
* l’imposta di bollo nella misura di euro 230,00, ai sensi dell’art. 1, comma 1-bis, punto 1), Tar., Parte I°, D.P.R. 642/1972;
* l’imposta di registro nella misura del tre percento da applicare su una base imponibile pari al prezzo dichiarato in atto ad esclusione della parte di prezzo competente ai crediti e agli immobili, ai sensi dell’art. 51 e dell’art. 2, Tar. I, D.P.R. 131/1986;
* le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200,00 ciascuna, ai sensi dell’art. 1, comma 237, L. 30 dicembre 2021, n. 234, in relazione al valore dichiarato per gli immobili strumentali;
* l’imposta di registro nella misura dello 0,5% percento da applicare su una base imponibile pari al prezzo dichiarato in riferimento ai crediti, ai sensi dell’art. 6, Tar. I, D.P.R. 131/1986.
* le tasse ipotecarie rispettivamente di euro 35,00 e 55,00, ai sensi degli articoli 1.1. e 1.2., Tab., D.Lgs. 347/1990.
Al fine dell’applicazione dell’agevolazione di cui all’art. 1, comma 237, della L. 234/2021 sopra richiamato, la parte cessionaria si obbliga a continuare l’attività aziendale e a mantenere gli attuali assetti occupazionali per cinque anni dalla data odierna.
In caso di cessazione dell’attività o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili strumentali acquistati con i benefici di cui sopra, prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria.”