Gli usi civici rappresentano un diritto di godimento spettante a una determinata comunità, gravante solitamente su fondi rustici (pubblici o privati) e che si concretizza nel diritto di coltivazione, di caccia, di pascolo o di legnatico. Sono diritti la cui origine risale al medioevo e sono nati per dare un sostentamento vitale alle popolazioni, in un momento storico nel quale la terra rappresentava l’unico elemento dal quale le popolazioni potevano ricavare prodotti necessari per la sopravvivenza.

Qual è il senso attuale dell’uso civico?

La ratio attuale degli usi civici è da ricondurre al valore ideale dell’ambiente e ciò va a favore di tutta la collettività. Rispetto a prima, quindi, l’uso civico tutela un interesse generale di natura ambientale che va oltre l’interesse di sussistenza della popolazione di un determinato luogo.

Quali sono le caratteristiche degli usi civici?

Gli usi civici sono imprescrittibili e conseguentemente non si possono estinguere per usucapione di alcuni soggetti oppure per il mancato esercizio. Altra caratteristica dell’uso civico è la sua inalienabilità. In altre parole, un atto di vendita fatto senza il rispetto della relativa disciplina è radicalmente nullo.

Quali sono le tipologie degli usi civici?

Vi sono due principali categorie di usi civici:

• usi civici su terre private;
• usi civici su terre di dominio della collettività.

Quali sono le caratteristiche dell’uso civico insistente su fondo privato?

Il terreno privato gravato da uso civico è commerciabile, tuttavia, l’alienazione non estingue l’uso civico il quale continuerà a insistere sul fondo, limitandone il dominio (fenomeno simile al diritto reale limitato su cosa altrui, simile al diritto d’uso). È possibile dar luogo alla vendita del terreno privato libero dall’uso civico, previa affrancazione del fondo. L’affrancazione del fondo rappresenta una procedura di liquidazione monetaria dell’uso civico e dopo di essa il fondo può circolare liberamente senza limiti di sorta.
Se la procedura di liquidazione non si è ancora verificata, ossia l’affrancazione non è ancora stata compiuta, il bene è trasferibile ma assoggettato all’uso civico e in questo caso il notaio dovrà indicare nel proprio atto l’esistenza dell’uso civico in atto.

Quali sono le caratteristiche dell’uso civico insistente su fondo pubblico?

In questo caso si parla di beni collettivi appartenenti a una determinata collettività, cioè agli abitanti di un determinato luogo (esempio gli abitanti di un comune o dell’associazione agraria). Queste terre civiche, disciplinate dalla legge 1766/1927, sono per definizione incommerciabili, imprescrittibili e insuscettibili di mutamento di destinazione. Si veda sotto tale profilo, la Legge n. 1766/1927 che disciplina il procedimento per rendere legittima l’alienazione.

Chi sono i soggetti legittimati ad alienare?

Sono legittimati a vendere quei soggetti che si sono impossessati da almeno dieci anni del bene, anche in modo abusivo, purché l’occupatore vi abbia apportato delle migliorie (artt. 9, 10 L. 1766/1927 e artt. 25, 26 R.D. 332/1928). La legittimazione viene comprovata con un procedimento che inizia con una perizia istruttoria che, previo riscontro da parte del Commissario per gli usi civici, va pubblicata nell’albo del comune. Successivamente viene emessa l’ordinanza di legittimazione di competenza del commissario per gli usi civici; tale provvedimento deve essere approvato dal Ministero di Grazia e Giustizia sentita la Regione.
Secondo una parte della giurisprudenza il provvedimento di legittimazione fa venire meno il vincolo di inalienabilità del terreno e, quindi, il bene diventa commerciabile anche se non c’è stata la c.d. assegnazione in categoria.
La legittimazione talvolta può avvenire attribuendo un obbligo di pagamento di un canone a carico del legittimario che diverrebbe una sorta di enfiteuta. La legittimazione deve essere trascritta (secondo quanto indicato nella Risoluzione dell’Agenzia del Territorio n. 1/2006) e, in questo caso, l’eventuale affrancazione deve essere annotata a tale trascrizione ai sensi dell’art. 2655 comma 2 c.c. (Circolare n. 2/2004 dell’Agenzia del Territorio).
In caso di mancata trascrizione del provvedimento di legittimazione, nell’impossibilità di operare con una domanda di annotazione, si dovrà operare mediante trascrizione dell’affrancazione.

Cos’è il procedimento di conciliazione?

Il procedimento di conciliazione è disciplinato dall’art. 29 della legge del 1927 e stabilisce che in ogni fase del procedimento può essere promosso, sia d’ufficio sia per iniziativa delle parti, un esperimento di conciliazione. La Cassazione ha affermato che – dopo la conciliazione – il bene da demaniale diventa libero dall’uso civico e quindi liberamente commerciabile.

Quali sono le categorie delle terre civiche?

L’art. 11 della legge del 1927 suddivide le terre civiche in due categorie:

• categoria A) boschi e pascolo: terreni destinati a restare di proprietà collettiva;
• categoria B) coltura agraria: terreni destinati a essere ripartiti tra i coltivatori locali e successivamente destinati a divenire proprietà privata dei singoli assegnatari.

La divaricazione di disciplina tra le due categorie è notevole; si comprende quindi l’importanza della c.d. assegnazione a categoria, in quanto fino all’assegnazione a categoria il bene appartiene alla collettività e i divieti di alienazione sembrano essere più rigorosi.

Alienazione dei beni assegnati in categoria “A”, boschi e pascolo

Questi beni, per loro natura, rimangono destinati alla collettività. Il legislatore, tuttavia, prevede un’eccezione per la loro alienabilità. Essi sono alienabili, a titolo oneroso (art. 12 legge del 1927), con un’autorizzazione regionale che deve pervenire in via preventiva rispetto al rogito, a pena di nullità dell’atto.

Alienazione dei beni assegnati in categoria “B”, coltura agraria

I beni in questa categoria vengono ripartiti tra i coltivatori diretti del luogo (c.d. quotizzazione), con obbligo di migliorie e con l’imposizione di un canone.
La quotizzazione avviene ai sensi dell’art. 13, comma 1, della L. 1766/1927. L’assegnatario assume la posizione di un enfiteuta ai sensi dell’art. 19 L. 1766/1927 e quindi è previsto un obbligo di miglioria del fondo. Il bene, fino all’affrancazione, non è alienabile e non muta la sua natura di bene demaniale. L’affrancazione è ammessa solo dopo che le migliorie sono state eseguite e accertate ai sensi dell’art. 21 L. 1766/1927. L’eventuale alienazione senza affrancazione viene sanzionata con la nullità.
La Cassazione ha precisato, tuttavia, che è legittimo un contratto preliminare di vendita prima dell’affrancazione. L’affrancazione va richiesta alla competente autorità regionale e una volta ottenuta,  il bene perde la sua demanialità e diventando privato di conseguenza è liberamente alienabile.

Conclusioni operative

Nel caso il notaio percepisca che il terreno è sottoposto a uso civico (di solito tale circostanza viene evinta dal certificato catastale o dal certificato di destinazione urbanistica), quest’ultimo dovrà:

1. stabilire se sia di proprietà privata ovvero di proprietà pubblica (a tal fine gioca un ruolo fondamentale l’intestazione del bene);
2. nel caso il fondo appartenga a un privato, il bene è liberamente commerciabile secondo il noto principio res transit cum onere suo, salvo che non si convenga di addivenire a una preventiva affrancazione;
3. nel caso il fondo appartenga sia pubblico, bisogna ritenere assolutamente incommerciabile il bene per il quale non sia avvenuta la c.d. assegnazione in categoria, salvo che il possessore abusivo non sia stato legittimato con il procedimento sopra menzionato ovvero non sia avvenuta la conciliazione.