Il rent to buy è un tipo di contratto introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia, cioè il D.L. n. 133/2014 convertito in Legge n. 164/2014. Con questo contratto, il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga un canone. Dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto, il conduttore ha la facoltà di acquistare il bene, detraendo dal prezzo di acquisto una parte dei canoni già pagati.

Il rent to buy rappresenta una fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, volta a conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile. Questo contratto rinvia al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento immobiliare.

Dal punto di vista fiscale, il rent to buy dà luogo alle seguenti prestazioni imponibili, ad IVA o ad imposta di registro a seconda dei casi:

• importi dovuti a titolo di concessione del godimento dell’immobile;
• importi dovuti a titolo di acconto e da imputare a prezzo in sede di eventuale compravendita.

Le locazioni di fabbricati abitativi o strumentali rientrano tra le operazioni esenti da IVA, ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8, D.P.R. n. 633/1972. Tuttavia, il legislatore prevede due eccezioni al principio generale dell’esenzione: la prima è rappresentata dal locatore-costruttore, che loca un bene abitativo e può optare volontariamente per il regime di imponibilità all’IVA. La seconda eccezione riguarda tutti i soggetti passivi IVA che locano un fabbricato strumentale e possono facoltativamente optare per l’assoggettamento dell’IVA, con aliquote del 22% nel caso di locazione di fabbricati strumentali e del 10% nel caso di locazione di fabbricati abitativi.

In riferimento, invece, agli importi dovuti a titolo di acconto sul prezzo, nella fattispecie in cui l’operazione sia imponibile ai fini IVA, le aliquote applicabili sono quelle vigenti al momento del pagamento dell’acconto, e precisamente:

• aliquota ridotta del 4%, se il futuro acquirente richiederà le agevolazioni prima casa;
• aliquota ridotta del 10%, se l’abitazione non è di lusso ovvero se si tratta di beni strumentali e vi siano i requisiti di applicabilità della Legge Tupini;
• aliquota ordinaria del 22% per le abitazioni di lusso e per gli immobili strumentali ove non vi siano i requisiti della Legge Tupini.

Il contratto di rent to buy, il cui locatore sia un soggetto passivo IVA, va tassato come segue:
1) fattispecie del fabbricato abitativo nella quale non sia stata esercitata l’opzione IVA:
a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 2%;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: proporzionale al 3%;
2) fattispecie del fabbricato abitativo nella quale sia stata esercitata l’opzione IVA:
a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: fissa di euro 67 se il contratto è stipulato senza atto notarile e fissa di euro 200 se il contratto è stipulato con atto notarile;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200;
3) fattispecie del fabbricato strumentale nella quale non sia stata esercitata l’opzione IVA:
a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale all’1%;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200;
4) fattispecie del fabbricato strumentale nella quale sia stata esercitata l’opzione IVA:
a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale all’1%;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200.

Il contratto di rent to buy, il cui locatore non sia un soggetto passivo IVA, va tassato come segue:
1) fattispecie del fabbricato abitativo:
a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 2%;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: proporzionale al 3%;
2) fattispecie del fabbricato strumentale;
a) imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 2%;
b) imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: proporzionale al 3%.

Ove ricorrano i presupposti previsti dalla legge, il canone derivante dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo può anche essere assoggettato, su opzione volontaria del locatore, al regime della c.d. “cedolare secca”. La possibilità di optare per tale regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, di arti o professioni.

L’imposta dovuta a titolo di godimento dell’immobile può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ovvero sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno.

É possibile portare in detrazione dall’imposta di registro dovuta in sede di atto di compravendita, quanto versato prima del rogito a titolo di imposta di registro per la parte di canone qualificata come acconto prezzo e convenuta nel rent to buy.

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