Nell’acquisto di un immobile donato, occorre prestare molta attenzione, la provenienza donativa [1] di un bene immobile può rappresentare un rischio per l’acquirente oppure per la banca che finanzia l’acquirente medesimo, in quanto se essa pregiudica i diritti ereditari dei legittimari, può accadere che si verifichi l’impugnazione della donazione dell’immobile, e, in determinati casi,  e che venga rivendicata la proprietà del bene donato.

La provenienza donativa è sempre rischiosa?

Il fatto che la provenienza sia donativa non deve sempre allarmare, in quanto è necessario prima analizzare il fatto concreto per determinare l’effettiva presenza di rischi per l’acquirente. La prima domanda che va posta è se il donante è ancora in vita o meno e dalla risposta si determina la strategia da applicare.

Chi può impugnare la donazione?

I soggetti legittimati ad attivare l’azione giudiziaria di riduzione [2] sono i c.d. legittimari. Secondo la legge si definiscono legittimari il coniuge, i figli ovvero in assenza di figli i genitori. A ben vedere, con la nuova legge sulle unioni civili, anche il soggetto dello stesso sesso unito civilmente al donante ha oggi lo status di legittimario.

Cosa accade se il donante è già deceduto?

Nel caso il donante sia già deceduto non ci sono rischi nei seguenti casi:

• il donante aveva un unico legittimario che sta vendendo il bene donato;
• sono passati più di 10 anni dalla morte del donante e nessun legittimario ha attivato un’azione giudiziaria di riduzione;
• i legittimari hanno già rinunciato all’azione di riduzione dopo la morte del donante.

Se non si ricade nei suddetti casi, la tutela è rappresentata dalla rinuncia all’azione di riduzione da parte di tutti i legittimari, da farsi prima o contestualmente alla stipula dell’atto di acquisto di bene immobile con provenienza donativa.

Cosa accade se il donante è ancora in vita?

Il caso più problematico accade quando il donante è ancora in vita e non sono trascorsi più di venti anni dalla donazione oppure sono trascorsi più di venti anni dalla donazione ma i legittimari hanno rinnovato il diritto di opposizione alla donazione. Al fine di tutelare l’acquisto dell’acquirente la dottrina ha escogitato almeno tre soluzioni:

• il mutuo dissenso ossia un atto con il quale donante e donatario convengono di sciogliere la donazione con effetto retroattivo; in questo caso la vendita al terzo acquirente verrà fatta dal donante che è ritornato nella proprietà del bene donato;
• una fideiussione emessa da una banca che garantisce il terzo acquirente nel caso di evizione conseguente ad un’azione di riduzione;
• la rinunzia all’azione di restituzione da parte di tutti i legittimari che impedisce a loro una tutela di natura reale sul bene donato e ciò salvaguarda la titolarità del bene stesso in capo al terzo acquirente. Resta inteso che tale soluzione, in determinati casi, può essere non consigliabile perché non tutela il terzo acquirente dagli eventuali legittimari sopravvenuti dopo l’atto di compravendita.

Privo di rischi per il terzo acquirente è, invece, il caso in cui sono trascorsi più di venti anni dalla donazione e nessun legittimario si sia opposto alla donazione.

[1] Esempio: Si supponga che Tizio dona a Tizietto l’immobile Alfa. Tizietto dopo 5 anni intende vendere l’immobile a lui donato. In questo caso, si ha la c.d. provenienza donativa.

[2] L’azione di riduzione serve al legittimario leso nei suoi diritti ereditari al fine di riparare la lesione chiedendo ristoro prima agli altri eredi e, in seconda battuta, ai donatari. In quest’ultimo caso, il terzo acquirente di un bene donato può subire, in determinati casi, l’evizione del bene.