Complice la crisi del settore immobiliare che affligge anche il nostro Paese e l’incertezza dei sistemi finanziari, la nuda proprietà rappresenta una possibilità di investimento immobiliare per i privati.
La nuda proprietà e l’usufrutto
La nuda proprietà consiste nella proprietà priva del diritto di godimento del bene. Il diritto di godimento è l’usufrutto (articoli 978 e seguenti del codice civile), che consiste nella facoltà di utilizzare un bene per il proprio vantaggio e percepirne i frutti, limitato dal non poterne trasferire la proprietà principale e dal rispetto della destinazione economica stabilita dal proprietario.
I diritti di nudo proprietario e usufruttuario
Il nudo proprietario mantiene la proprietà del bene, cedendo a un altro soggetto, detto usufruttuario, la facoltà di utilizzarlo e di trarne le utilità, generalmente per tutta la durata della vita di quest’ultimo. Infatti, alla morte del titolare dell’usufrutto, questo diritto cessa e la proprietà viene automaticamente acquisita dal nudo proprietario nella sua pienezza. È il fenomeno giuridico della consolidazione, cioè la riunione dell’usufrutto alla nuda proprietà, che confluiscono in capo a un unico soggetto che diviene pieno titolare del bene.
La separazione di usufrutto e nuda proprietà è uno strumento spesso adoperato nella vendita di immobili. Il prezzo di mercato dell’immobile, infatti, viene “scontato” del valore dell’usufrutto, che varia in base all’età dell’usufruttuario oppure in base alla durata dell’usufrutto se questo viene stabilito non a vita, bensì a termine.
Modalità di calcolo per l’usufrutto vitalizio
Usufrutto vitalizio e nuda proprietà possono essere determinati secondo due modalità:
1) si calcola il valore dell’usufrutto moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (che ora è dello 0,05%) e poi per un coefficiente stabilito sulla base dell’età del beneficiario e ricavabile da apposite tabelle / prospetti fiscali facilmente reperibili; la nuda proprietà si ottiene così per differenza di valore;
2) al valore della piena proprietà si applicano due percentuali, determinate in base all’età del beneficiario dell’usufrutto e stabilite sempre in apposite tabelle / prospetti fiscali; una percentuale è relativa all’usufrutto e l’altra alla nuda proprietà.
Modalità di calcolo usufrutto a termine
Per il calcolo dell’usufrutto a termine, invece, il valore della nuda proprietà è tanto più elevato quanto più breve è il periodo di durata dell’usufrutto e viceversa. Dal punto di vista squisitamente matematico, ogni anno di minor durata dell’usufrutto il valore della nuda proprietà aumenta dello 0,05% e viceversa.
Anche in tale ipotesi esistono appropriate tabelle / prospetti di calcolo.
Potete consultare il seguente link per il calcolo usufrutto vitalizio e usufrutto a termine
I vantaggi della compravendita di nuda proprietà
Il venditore, normalmente una persona anziana, decide di vendere la proprietà della sua casa, pur continuando a goderne e a viverci per il resto della sua vita. Il venditore, quindi, trasferisce la proprietà dell’abitazione all’acquirente, riservandosi l’usufrutto vitalizio e, in questo modo, realizza un’utile immediato continuando a godere della casa fino alla sua morte.
Il compratore, dal canto suo, acquista l’immobile in nuda proprietà beneficiando di un prezzo ridotto rispetto a quelli di mercato, sottraendo il valore dell’usufrutto da quello della proprietà. L’acquirente ha così la prospettiva dell’attuale titolarità dell’immobile e del futuro godimento dello stesso nel momento in cui si verificherà la morte del venditore.
Inoltre, chi vende e mantiene l’usufrutto sull’immobile, nei limiti previsti dal contratto di vendita e dalla legge, può decidere di: a) continuare ad abitarci; b) affittare l’immobile, così percependo un reddito; c) trasferire a terzi l’usufrutto. Chi, invece, ha acquistato la nuda proprietà non può utilizzare il bene compravenduto; può, però, rivendere a sua volta la nuda proprietà, così realizzando un profitto.
Valutazione della nuda proprietà
L’acquisto di un immobile in nuda proprietà rappresenta solitamente un investimento a lungo o medio termine, per beneficiare le generazioni future. Indi, aspetto importante da considerare è l’aspettativa di vita dell’usufruttuario: tenendo conto di questo fattore, infatti, è possibile effettuare una valutazione su quanto può durare il contratto e sul prezzo da stabilirsi per la vendita.
È necessario, pertanto, servirsi dell’intervento di professionisti per poter avere una valutazione corretta del diritto compravenduto e per poter eseguire correttamente tale operazione. Quindi, posto che la vendita di nuda proprietà è equiparata alla vendita completa di un immobile, è fondamentale interpellare un professionista come il Notaio per poter redigere e stipulare l’atto di compravendita.
Conclusioni
La compravendita della nuda proprietà è un modo di acquisto di diritti immobiliari particolare, che presenta diversi vantaggi se non si ha il bisogno impellente di servirsi dell’immobile acquistato. Si può, quindi, decidere di investire il proprio patrimonio assicurandosi subito la proprietà di un immobile, finalizzato al godimento futuro proprio e/o della propria famiglia.
salve potrei avere una valutazione della mia proprietà ,vendendone la nuda proprietà,Grazie
Per una corretta valutazione deve affidarsi ad un agente immobiliare ovvero ad un tecnico.
Una volta fatta la valutazione della piena proprietà sarà possibile prevedere dei criteri per determinare il valore della nuda proprietà rispetto al valore dell’usufrutto (sulla base dell’età dell’usufruttuario)