I beni strumentali tendenzialmente sono uffici, opifici, laboratori, negozi ecc. e anche box e cantine non pertinenziali a un’abitazione, che possono essere acquistati da società costruttrici e non, oppure da privati.

Quali sono le imposte da pagare quando si acquista un bene strumentale?

Le imposte da pagare allo Stato nel caso di acquisto di un bene strumentale sono le seguenti. Per l’atto di compravendita soggetto a IVA

• l’imposta di bollo;
• l’imposta sul valore aggiunto;
• l’imposta di registro;
• l’imposta ipotecaria;
• l’imposta catastale;
• tasse ipotecarie;
• la tassa archivio

Per l’atto di compravendita soggetto a imposta di registro

• l’imposta di registro;
• l’imposta ipotecaria;
• l’imposta catastale;
• la tassa archivio.

Quando un atto è soggetto a imposta sul valore aggiunto?

Un acquisto di bene strumentale è soggetto a IVA quando l’acquisto avviene da un costruttore che vende entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori oppure dopo tale termine quando la società venditrice (anche non costruttrice) sceglie volontariamente il regime IVA. In questi casi si paga l’IVA alla società venditrice e la base imponibile è rappresentata dal prezzo di acquisto e le aliquote sono due alternative tra loro: a) 10% nel caso sia applicabile la legge Tupini (art. 13 L. 408/1949, art. 1 L. 1493/1962 e L. 1212/1967); b) 22% negli altri casi.

Al notaio, quale responsabile di imposta, si pagano sia nel caso di IVA obbligatoria sia nel caso di IVA per opzione:

• imposta di bollo: euro 230,00;
• imposte di registro in misura fissa: euro 200,00;
• imposta ipotecaria proporzionale: 3% del prezzo di acquisto;
• imposta catastale proporzionale: 1% del prezzo di acquisto;
• tasse ipotecarie: 90,00;
• tassa archivio: da euro 27,5 ad euro 139,4 (variabile in base al valore dell’atto).

Quando è possibile applicare la legge Tupini?

La legge Tupini è applicabile nel caso di acquisto di uffici e/o negozi al ricorrere dei seguenti congiunti presupposti:

• la superficie dei piani sopra terra destinata ad abitazioni deve essere almeno il 50% più uno della superficie totale del fabbricato di cui fanno parte;
• la superficie dei piani sopra terra destinata a negozi non deve superare il 25% della superficie totale del fabbricato di cui fanno parte.

Cosa accade se la società venditrice non opta per il regime IVA?

Nel caso la società venditrice non opti per il regime IVA, l’atto sarà esente da tale imposta. In questo caso al notaio si pagheranno le stesse identiche imposte viste per il caso dell’atto soggetto a IVA in via obbligatoria o facoltativa per opzione della società venditrice.

Quando un atto è soggetto a imposta di registro?

Quando l’atto è fuori campo IVA perché il bene è venduto da un privato, si applica il regime dell’imposta di registro, la quale va versata al notaio quale responsabile di imposta. La base imponibile è rappresentata dal prezzo di acquisto non essendo possibile, come nel caso dei beni abitativi, pagare sulla base del valore catastale.
A fronte di questa fattispecie al notaio si pagano:

• imposta di registro: 9%;
• imposta ipotecaria: 50;
• imposta catastale: 50;
• tassa archivio: da euro 27,5 ad euro 139,4 (variabile in base al valore dell’atto).

Ma come si legge il preventivo del notaio?