Il mutuo fondiario è una forma di credito immobiliare mediante il quale gli istituti bancari concedono finanziamenti, a medio e lungo termine, ai proprietari fondiari, con garanzia ipotecaria di primo grado su un immobile che può essere indifferentemente rustico o urbano. La disciplina di riferimento è il Testo Unico Bancario (T.U.B.). Capirne le caratteristiche e le differenze rispetto a un mutuo ipotecario è importante.

Caratteristiche del mutuo fondiario

Affinché il finanziamento possa essere qualificato come credito fondiario è necessario che:

• il soggetto mutuante sia una Banca;
• il mutuo sia a medio[1]e lungo[2]termine;
• il mutuo sia garantito da ipoteca di primo grado su bene immobile;
• l’entità del mutuo rispetti un certo rapporto con il valore dell’immobile concesso in garanzia; in particolare, l’importo massimo finanziato corrisponde all’80% al valore dei beni ipotecati, elevabile fino al 100% qualora vengano prestate garanzie ulteriori (fidejussioni bancarie, pegno, polizze di assicurazione).

Se le caratteristiche essenziali mancano in tutto o in parte, le banche possono comunque concedere il mutuo?

Non è precluso alle Banche la possibilità di erogare finanziamenti garantiti da ipoteca che non presentino i requisiti richiesti dall’art. 38 TUB; non potrà però parlarsi di credito fondiario, ma solo di mutuo ipotecario ordinario.

È rilevante lo scopo della concessione del credito?

Nel credito fondiario è irrilevante lo scopo della concessione del credito. In altri termini, non sussistono vincoli di destinazione ex lege sulle somme erogate, anche se non è esclusa la possibilità che le parti concludano il contratto di credito fondiario individuando espressamente la destinazione dei finanziamenti.

Resta inteso che lo scopo del credito dovrà essere comunque indicato in atto al fine di calcolare correttamente l’imposta sostitutiva ai sensi degli artt. 15 e ss. del D.P.R. 601/1973.

Come è strutturato il contratto di mutuo fondiario?

L’art. 39, comma 2, T.U.B. prevede che «quando la stipula del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il Conservatore, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue -a margine dell’iscrizione- l’annotazione dell’avvenuto pagamento».

Si evince da questa norma che per regola generale vi è contestualità tra stipula ed erogazione; in tal caso non è previsto come necessario il deposito cauzionale delle somme fino a che l’ipoteca non sia iscritta e, conseguentemente, il mutuo viene erogato contestualmente al rogito.

La legge consente che l’operazione possa formare oggetto di atti separati a mezzo di due contratti distinti: in questo caso il mutuo fondiario è strutturato come mutuo definitivo condizionato sospensivamente all’avvenuta iscrizione ipotecaria e agli altri adempimenti di legge. Avveratasi la condizione l’ente mutuante eroga la somma, a fronte di una quietanza, e l’atto di erogazione deve essere annotato a margine dell’ipoteca.

Chi è il creditore fondiario?

Il creditore fondiario è il creditore del mutuo fondiario che gode di una tutela particolare. Tra i diritti e le priorità che gli vengono riconosciute, innanzitutto vi è il grado dell’ipoteca: il creditore fondiario ha ipoteca di primo grado sostanziale sull’immobile. In fase di esecuzione, il creditore fondiario avrà privilegio rispetto agli altri creditori di incassare provvisoriamente e direttamente il ricavato della vendita giudiziale del bene nel corso della procedura esecutiva.
Inoltre, il creditore fondiario può iniziare o proseguire l’azione esecutiva sui beni ipotecati anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore.

Differenza tra mutuo fondiario e ipotecario

Qual è la differenza tra un mutuo ipotecario e fondiario? L’ipoteca deve necessariamente essere di primo grado per poter qualificare il mutuo come fondiario. Qualora il mutuo fondiario sia erogato per estinguere un precedente mutuo assistito da ipoteca sullo stesso immobile, sarà comunque possibile erogare un credito fondiario in quanto l’estinzione del precedente mutuo avviene contestualmente all’erogazione del nuovo mutuo. In tal caso l’ipoteca si definisce di primo grado sostanziale e di secondo grado formale.

La disciplina del credito fondiario, infine, prevede alcune deroghe rispetto ai mutui ipotecari:

• le ipoteche a garanzia dei crediti fondiari non sono assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte 10 giorni prima della dichiarazione di fallimento. Sono anche sottratti alla revocatoria fallimentare i pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari;
• il debitore ha anche il diritto ad ottenere la liberazione di uno o più immobili ipotecati quando risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni costituiscono garanzia sufficiente;
• ai fini dell’iscrizione di ipoteca la banca può eleggere domicilio presso la propria sede.

Come capire se un mutuo è fondiario?

Per capire se un mutuo è fondiario è sufficiente verificare le caratteristiche del finanziamento sopra riportate e ricercare nell’atto notarile il riferimento agli articoli 38 e seguenti del T.U.B.

[1]Da 18 mesi a 5 anni

[2]Superiore agli anni 5