L’acquisto di una casa rappresenta un evento delicato e fonte di grande riflessione  per una famiglia. La maggior parte delle persone, tuttavia, non possiede tutte le informazioni necessarie per affrontare compiutamente un investimento così importante ed è per questo che si intendono descrivere qui le nozioni fondamentali che è opportuno conoscere prima di comprare casa.

Cosa valutare prima di scegliere l’immobile?

Prima di comprare casa è necessario valutare le proprie esigenze. In particolare, vanno tenuti in considerazione:

• il luogo ove acquistare l’immobile: è comodo rispetto ad un supermercato? È pratico rispetto alle scuole dei bambini o al posto di lavoro? è una zona che si sta deprezzando o con aspettative di crescita? i mezzi pubblici sono facilmente raggiungibili?
• gli spazi (interni ed esterni) necessari, con l’accortezza di essere lungimiranti tenendo in debito conto non solo le esigenze immediate bensì anche quelle a medio/lungo termine. Di quante stanze si ha o si avrà in futuro bisogno? uno o due bagni? può essere comodo un terrazzo o un balcone? l’abitazione dispone di una cantina o di un solaio? Serviranno più box auto?

Trattativa privata o agenzia immobiliare?

Una volta opportunamente ponderate le proprie esigenze, è necessario cercare l’immobile e da subito ci si renderà conto che trovare l’abitazione dei propri sogni non è facile.

Da una trattativa privata si consegue il vantaggio di risparmiare le commissioni di agenzia e oggi l’incontro tra domanda e offerta è facilitato da numerose piattaforme internet dedicate al settore immobiliare.

Tuttavia, la trattativa privata nasconde numerose insidie in quanto, in tale modalità, non si può fare affidamento su alcun soggetto terzo in grado di svolgere un controllo preventivo sull’immobile. Eventuali sorprese non gradite verranno scoperte solo nella fase finale, a trattativa conclusa, in sede di rogito notarile.

Inoltre, non vanno sottovalutati i numerosi adempimenti formali da svolgere per l’acquisto di una casa e non sempre le persone coinvolte hanno le informazioni necessarie per muoversi con disinvoltura in un settore così complesso.

Per questo motivo è opportuno affidarsi ad un’agenzia immobiliare che sia d’aiuto nella valutazione delle proprie esigenze e in una scelta dell’immobile più adatto alle proprie necessità .

Un buon agente immobiliare non solo aiuta l’acquirente ad ottenere il giusto prezzo ma può anche coadiuvare le parti mediante una prima analisi documentale dell’immobile per verificare la presenza di questioni macroscopiche che possano pregiudicarne l’acquisto.

L’abitazione ha la conformità catastale ed edilizia?

Una volta scelta l’abitazione sono fondamentali molteplici verifiche documentali. La legge impone infatti che, in sede di trasferimento, l’immobile abbia la conformità sia catastale sia edilizia.

Un immobile ha la conformità catastale quando i dati catastali e la planimetria depositata in catasto risultano conformi allo stato di fatto: in altre termini, il disegno planimetrico deve riprodurre fedelmente la disposizione di muri, finestre, vedute e porte.

La conformità edilizia, invece, si può ritenere sussistente quando lo stato di fatto corrisponde al titolo edilizio e al progetto depositato in Comune per ottenere il permesso di costruire.

Se si rilevano delle difformità urbanistiche, va incaricato un tecnico che provveda ad effettuare una sanatoria che sani eventuali abusi edilizi e dalla quale consegua il deposito di una planimetria aggiornata: le spese, salvo diverso accordo, competono al venditore.

Il bene è dotato di un attestato di prestazione energetica?

Il venditore deve dotare l’acquirente, fin dall’inizio delle trattative, dell’attestato di prestazione energetica. Detto documento informa l’acquirente sul rendimento energetico dell’abitazione: le categorie vanno dalla G (la più scadente) alla A (la più performante). La categoria A, a sua volta, si suddivide in A1, A2, A3 e A4 (quest’ultima rappresenta l’eccellenza).

Da una buona categoria energetica non consegue solo un risparmio di spesa nei consumi energetici bensì anche un maggior comfort dell’abitazione: calda d’inverno e fresca d’estate.

Il certificato di agibilità[1] è indispensabile per comprare casa?

Il certificato di agibilità attesta che l’abitazione ha le necessarie condizioni “di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici”.  A livello burocratico non è indispensabile per il rogito del notarile; tuttavia, se il documento fosse reperibile facilmente è opportuno ottenerlo dalla parte venditrice.

Vi possono essere diverse difficoltà ad ottenere tale attestazione per le seguenti ragioni:

• nel caso di immobile nuovo, l’agibilità si forma per silenzio assenso e, quindi, non si abbisogna di un documento formale: in questi casi il costruttore – o l’avente causa – può produrre la segnalazione certificata per l’agibilità portante il numero di protocollo che certifica il deposito presso l’ufficio tecnico del comune;
• nel caso di immobile piuttosto vetusto, trovare la relativa documentazione può essere difficoltoso: la ricerca va fatta presso l’ufficio tecnico del Comune ove si trova l’immobile (nei comuni più grandi, l’Ente competente può riservarsi anche molto tempo prima di dare risposta).

In caso di impossibilità a ritrovare il documento è importante che l’acquirente pretenda dal venditore una specifica garanzia la quale garantisca che l’immobile sia idoneo all’uso per il quale è destinato. Tale garanzia deve puntualmente essere riportata nell’atto di compravendita.

Gli impianti idraulici ed elettrici sono conformi?

Ancora, durante la fase di scelta di un immobile da acquistare, costituisce buona regola quella di controllare se gli impianti idraulici ed elettrici siano conformi alle norme vigenti al momento in cui questi sono stati installati.

La cosa ottimale è ottenere dal venditore, se disponibili, le relative certificazioni rilasciate dagli installatori.

L’immobile è pregiudicato da gravami pregiudizievoli?

Verificare il catasto, l’edilizia e lo stato di fatto non è ancora sufficiente per considerare privo di rischi l’acquisto.

L’immobile deve essere sano anche dal punto di vista giuridico: va verificato se l’immobile ha gravami pregiudizievoli quali ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o altri pesi che possano pregiudicare l’acquisto dell’immobile.

Nel caso vi siano pregiudizievoli di questo tipo non datevi per vinti: affidatevi a professionisti competenti per farvi aiutare a risolvere il problema.

Quante sono le spese condominiali? sono regolarmente pagate?

Nel caso di abitazioni in condominio, prima di chiudere la trattativa, è importante informarsi sullo stato dei pagamenti relativi alle spese condominiali. Le spese condominiali, infatti, possono essere anche di ingente importo e incidere considerevolmente sul bilancio familiare.

Prendere contatto con l’amministratore di condominio è auspicabile non solo per informarsi sull’ammontare delle spese pregresse e ancora eventualmente da versarsi a favore del condominio ma anche per “indagare” se il venditore è in regola con tali oneri. Non va dimenticato, infatti, che l’acquirente risponde solidalmente col venditore delle spese condominiali, anche antecedenti l’acquisto, limitatamente all’esercizio in corso e a quello precedente.

Infine, se sono state deliberate dal condominio delle opere straordinarie, l’acquirente deve farsi garantire che queste, nonostante la compravendita, rimangano a carico del venditore.

La scelta del notaio

Il notaio può essere scelto liberamente dalle parti senza che soggetti terzi possano imporre “il loro notaio di fiducia”. Generalmente la scelta del notaio compete all’acquirente, in quanto ne sostiene i costi.

Non è raro che il notaio venga scelto congiuntamente dalle parti in quanto, per definizione, il notaio deve essere super partes.

I costi del trasferimento immobiliare

La maggior parte dei compratori non si informa sui rilevanti costi del trasferimento immobiliare. Questi costi possono incidere considerevolmente sull’investimento programmato quindi assumere le adeguate informazioni permette di evitare sgradevoli sorprese.

Le spese più comuni possono essere, a titolo esemplificativo, di seguito riassunte:

• le commissioni di mediazione, che incidono mediamente per il tre per cento del prezzo;
• le imposte sui trasferimenti immobiliari sono rilevanti e non sono sempre uguali: per maggiori informazioni clicca qui;
• in caso di mutuo vi sono le spese di perizia, d’istruttoria e d’imposta sostitutiva;
• l’onorario del notaio: per leggere e capire un preventivo notarile informati qui.

Nel preventivare i costi non vanno dimenticate le somme necessarie per gli arredi e per gli imprevisti: non fatevi trovare impreparati!

Quali sono le altre questioni da non sottovalutare?

1. Devi fare un mutuo bancario per finanziare il tuo acquisto? informati qui e qui;
2. In sede di contrattazione preliminare, sai distinguere consapevolmente tra caparra e acconto? informati qui;
3. L’abitazione ha una provenienza donativa? informati qui;
4. Hai i requisiti per chiedere l’agevolazione prima casa? informati qui;
5. Hai diritto al credito di imposta prima casa? informati qui e qui;
6. Devi acquistare una casa su carta? informa qui e qui;
7. Intendi avvalerti della c.d. disciplina del deposito del prezzo? informati qui.

[1] In passato denominata “abitabilità”.